中國住房問題更大挑戰可能在未來

人民財評：中國住房問題更大挑戰可能在未來

我國正處于城鎮化快速推進時期，而一些城市居高不下的房價對住房保障帶來很大壓力。如何破解這一矛盾，成為橫亙于決策者和市場參與者面前的難題。

始于1998年的住房制度改革取得了顯著的成績，但也暴露出一些突出問題。總的來看，住房改革過程中過度強調市場化，忽視了住房的社會性質和保障屬性，導致房價上漲過快，保障性住房和中低價位普通商品住房供應不足，普通居民難以通過市場解決住房問題，特別是中低收入家庭住房困難問題非常突出。

住房兼具經濟性和社會性。單純將其視為經濟問題，忽視其社會屬性，或者單純強調其社會性，而忽視經濟規律，都是錯誤的認識。正是住房的社會屬性，要求政府不能將其視為普通的商品，而是應考慮其社會影響采取適當的政策加以干預。為此，十八大報告明確指出，建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求。

在市場經濟條件下，應當使大部分城鎮家庭通過市場購買或市場租賃的方式解決其居住問題。這既是避免政府對市場不當干預的要求，也是避免財政壓力過大的要求。而要實現這一目標，需要住房市場能夠良性運轉，避免房價或房租超過正常家庭的可支付能力。這進而要求政府應采取適當的政策，有效調節住房市場的供求。近年來，由于缺乏有效的需求調節政策，導致住房市場投機或投資需求占據重要比重，非理性的住房消費也不斷膨脹，進而導致房價在一段時期內過快上漲。為抑制住房市場的投機或投資需求，目前中央政府要求房價過快上漲地區采取行政性限購政策。但從長期來看，應以財稅、金融等經濟性手段加以替代。

需要清醒看到的是，中國住房問題的更大挑戰可能在未來，而非現在。

目前，我國城鎮化率剛超過50%，如按戶籍人口計算僅35%左右，遠低于發達國家近80%的平均水平。現代化發展規律看，今后一二十年我國城鎮化率將不斷提高，每年將有相當數量農村富余勞動力及人口轉移到城市。當前，住房政策體系主要關注城市戶籍人口的居住問題。而在新型城市化的戰略導向下，必須要考慮未來大量從農村移居到城市人口的居住問題。

未來住房市場最為突出的問題當屬結構性矛盾，由此也給實現住房保障政策目標形成壓力。住房市場的結構性矛盾主要體現在兩方面：一是城鎮居民的住房可支付能力受到嚴重制約；二是保障性住房供給比例較低，難以適應新增城市人口的需要。

首先，無論是從城鎮居民收入還是支出視角來看，當前我國城鎮居民對住房的支付能力都十分薄弱。更為嚴重的是，如從未來城鎮新增住房的需求主體——農民工的支付能力看，城鎮住房價格更是偏高。按照當前的住房價格水平，農民工在城市里無法以購買手段獲得與他們的支付能力相對應的住房。

其次，未來實現住房保障目標，最需關注的主體應是部分城鎮低收入家庭、進城務工人員。滿足這部分群體的基本住房需求是實現新型城市化背景下住房保障目標的當務之急。從需求主體看，規模巨大而且還在迅速增加的進城務工人員即將成為城鎮住房需求的主力軍。2010年到2030年，需要解決已經進城或即將進城的農民工及其家屬累計約4億人在城鎮居住的問題。從人口規模看，這已與現有城鎮戶籍人口數相當。絕大多數農民工的收入水平都遠遠低于城市房價和房租水平，無法融入城市商品房市場。在農民工住房問題上，市場不會自動生產與其需求相匹配的供給，確實存在著市場失靈。只有政府參與的保障性住房，如公租房、廉租房等，才能夠符合他們的住房需求和支付能力。

與此同時，城市居住并非僅僅提供居住空間就足夠了，還需要相配套的基礎設施和公共服務。而城市基礎設施建設與公共服務體系建設，需要巨額財政資金作為支撐。客觀地看，中國現有城市基礎設施建設已經取得了飛速發展。然而也要注意，現有的城市面貌煥然一新，恰恰是以愈演愈烈的土地財政作為支撐。城市化建設資金需求的滿足，需要來自于土地的較高現金流以及相應的城市融資能力作為支撐，而后者就需要高房價作為支撐。過高的房價，恰恰是實現住房保障政策目標的主要制約。

展望未來，城市人口的增加，以及城市化標準、品位的提高，都對基礎設施建設以及其他公共服務建設提出了更高的要求。與此同時，基礎設施單位投資成本將面臨不斷上升的壓力，這都決定了需要巨額資金提供支持。據預測，到2020年城市基礎設施的總投資需求可能高達16萬-20萬億元。抓好城市基礎設施建設與公共服務體系建設工作，同樣是新型城市化戰略的重要體現，也是實現住房保障政策目標的重要內容。而與這一巨大投資需求相對應的，是亟待改變的以土地為支撐融資模式。

結合國際經驗，以城市為主體發債是擺脫土地財政依賴之后加強城市建設的主要辦法。我國目前城鎮化水平總體上還比較低，而且每年還以一個百分點左右的速度快速發展，正是處于需要集中資源大幅投入的階段，但還缺乏穩定成熟的財力來源予以支撐。解決的一種思路是，通過某種制度安排，把城鎮化建設未來的收益平移到目前來使用，將來再逐步償還。這就需要建立且大力發展市政債制度，為城市建設提供充足穩定的資金來源。（作者系中國社科院財經戰略研究院財政研究室副主任）