地王再現(xiàn)，房?jī)r(jià)會(huì)再走高嗎？

資料顯示，北京日前入市的地塊是位于朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館北路的一宗住宅混合公建用地，雖然規(guī)劃建筑面積不足6萬(wàn)平方米，但起拍價(jià)就達(dá)到20億元，折合樓面價(jià)3.38萬(wàn)元/平方米，這一單價(jià)創(chuàng)北京土地起拍價(jià)的歷史新高。

同日成交的上海地王，則由黃浦區(qū)594（北塊）、596街坊商辦地塊以27.7億元拍得，其高達(dá)3.6萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)也刷新了今年滬上土地單價(jià)紀(jì)錄。

今年前三季度，雖然保障房用地計(jì)劃完成情況較好，但商品房用地供應(yīng)仍存在較大缺口。由于此前欠賬太多，多數(shù)城市將難以完成今年全年的土地供應(yīng)計(jì)劃。

而土地市場(chǎng)回暖的另一個(gè)重要因素則來(lái)自開(kāi)發(fā)商的積極性。“今年賣(mài)了800億元，才買(mǎi)了100多億元的土地，怎么就叫‘瘋狂拿地’？”此前，保利地產(chǎn)廣東公司董事長(zhǎng)余英在微博上的言論道出了開(kāi)發(fā)商的拿地意愿。中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月中上旬，萬(wàn)科、綠城、招商、保利、富力和金地5家企業(yè)合計(jì)拿地權(quán)益支付價(jià)達(dá)到110.45億元。

社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞告訴記者，開(kāi)發(fā)商突然對(duì)土地如此渴求，主要是因?yàn)榻衲暌詠?lái)開(kāi)發(fā)商忙著賣(mài)樓去存貨，經(jīng)過(guò)此前的市場(chǎng)熱銷(xiāo)和各項(xiàng)融資舉措，前三季度開(kāi)發(fā)商基本完成全年銷(xiāo)售任務(wù)，回籠資金充裕，不買(mǎi)地明后年無(wú)房可賣(mài)，買(mǎi)地也是為了補(bǔ)充庫(kù)存。

今時(shí)地王趨于理性

上次全國(guó)樓市如此密集地出現(xiàn)地王，還要追溯到2010年初。當(dāng)時(shí)，各地土地市場(chǎng)供需兩旺，地方政府不斷推出大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊，并迅速被市場(chǎng)熱捧。出于對(duì)后市預(yù)期良好，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆榭涨案邼q，形成當(dāng)時(shí)各地地王涌現(xiàn)的局面。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，與之前地王現(xiàn)象在土地市場(chǎng)偏熱的市場(chǎng)環(huán)境下誕生不同，今年地王溢價(jià)水分不高，相對(duì)理性很多。

“連續(xù)兩年多的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控?cái)D壓了市場(chǎng)上的購(gòu)房需求，使樓市交易量下降，房?jī)r(jià)出現(xiàn)停滯，也拖延了房地產(chǎn)商的拿地行為。更為重要的是，此次誕生地王的地塊多為各地的優(yōu)質(zhì)、稀缺地塊，好地段賣(mài)出高價(jià)格從而產(chǎn)生地王是正常現(xiàn)象，本身就是土地資源優(yōu)化配置的體現(xiàn)。”在牛鳳瑞看來(lái)，核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊入市，房企自然不會(huì)放棄好機(jī)會(huì)，地王出現(xiàn)也順理成章。

牛鳳瑞認(rèn)為，由于房企的預(yù)期透支造成此前地王高價(jià)拿地，結(jié)果近幾年地王面臨不小的銷(xiāo)售壓力。目前總體上房企對(duì)于土地成本的控制是比較嚴(yán)格的，土地整體溢價(jià)率明顯走低，顯示企業(yè)對(duì)拿地十分謹(jǐn)慎。

顯然，此次地王誕生并不具備普遍意義。資料顯示，大部分地王位于城市的核心地段，在熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)郊區(qū)化的趨勢(shì)下，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯無(wú)疑。同時(shí)，這些地王的用地性質(zhì)多為住宅或商用，配建規(guī)模較小，容易吸引企業(yè)參與。

地王對(duì)房?jī)r(jià)影響有限

面粉已經(jīng)比面包貴了，面包有理由賣(mài)得更貴——地王重現(xiàn)也讓市場(chǎng)開(kāi)始擔(dān)憂會(huì)否就此推高明年房?jī)r(jià)？

“不要過(guò)度解讀地王對(duì)房?jī)r(jià)的影響，房?jī)r(jià)的走向取決于社會(huì)整體生活成本、生產(chǎn)資料成本等多重因素。要看到，部分地段拍出高價(jià)，也能讓各地有資金投入到保障房建設(shè)中，讓保障房建設(shè)更有保障。”牛鳳瑞表示，與兩年前的市場(chǎng)狂熱相比，當(dāng)前房屋和土地市場(chǎng)均處在觸底升溫過(guò)程中，市場(chǎng)尚不具備大幅反彈基礎(chǔ)，無(wú)論是購(gòu)房者還是地產(chǎn)商都較從前更加理性。

事實(shí)上，近期土地拍賣(mài)的火熱，并沒(méi)有像以往那樣帶來(lái)所謂的天價(jià)地王。這要?dú)w功于各地主管部門(mén)在土地拍賣(mài)中采取的限價(jià)措施。此次廣州的土地拍賣(mài)會(huì)，就實(shí)行了限價(jià)和競(jìng)建保障房相結(jié)合的形式，其中三宗比較搶手的住宅用地都設(shè)有最高限制地價(jià)，當(dāng)報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)后，參與競(jìng)買(mǎi)的企業(yè)或個(gè)人就需要通過(guò)配建保障房或拆遷安置房，才能得到競(jìng)標(biāo)地塊。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉則認(rèn)為，在目前市場(chǎng)回暖的情況下，地王出現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)非理性發(fā)展有明顯的推進(jìn)作用。對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不大，但其對(duì)樓市心理預(yù)期影響較大。

據(jù)北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉預(yù)測(cè)，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售要好于開(kāi)發(fā)投資，住宅銷(xiāo)售要好于非住宅，但房地產(chǎn)企業(yè)總體開(kāi)發(fā)投資增速不容樂(lè)觀。他建議未來(lái)房企“應(yīng)該減少大面積拿地造城的沖動(dòng)，拿一個(gè)不太大的地塊，做一個(gè)比較像樣的產(chǎn)品，維持一個(gè)比較穩(wěn)定的利潤(rùn)，是比較理性的做法。”