國五條解析：20%個稅或推高房價(jià)

國五條細(xì)則解析：賣房征20%個稅或有反效果

各地新“國五條”細(xì)則基本塵埃落定，截至目前，共有20余個城市明確出臺了自己的地方版細(xì)則，而35個除拉薩以外的直轄市、省會城市和計(jì)劃單列市，均已按照新“國五條”要求公布了2013年度的房價(jià)控制目標(biāo)。

隨著地方版“國五條”細(xì)則的出臺，進(jìn)入4月，“國五條”威力開始顯現(xiàn)。4月9日，新華社報(bào)道稱，“國五條”天津細(xì)則正式出臺后的第一周，天津二手私產(chǎn)住宅共成交2084套，與上周相比下降60．5％，降幅超過一半。而深圳當(dāng)?shù)孛襟w也報(bào)道稱，上周（4月1日至4月7日），深圳二手住宅成交768套，相比此前一周，成交套數(shù)大幅下跌89%。

但在相關(guān)專家看來，撇除地方版細(xì)則不細(xì)的通病，“國五條”內(nèi)容本身也是老調(diào)重彈，毫無新意，其中一些條款如“征收20%的個稅”反而會助推房價(jià)上漲。在城鎮(zhèn)化建設(shè)這一新背景下，中國的房地產(chǎn)調(diào)控需要的是一種頂層設(shè)計(jì)的長效機(jī)制。

20%個稅或推高房價(jià)

滬版“國五條”細(xì)則落地首周，恰逢清明假期，上海樓市毫無意外地出現(xiàn)降溫。二手房市場上，不少賣家取消了掛牌選擇觀望，部分二手房門店4月份以來新掛牌的房源量為零。

但昨日，同濟(jì)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長施建剛在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時，對于“國五條”的評價(jià)并不高，“沒有新意，甚至說空洞也并不過分”。

他認(rèn)為，新“國五條”中涉及的內(nèi)容以前都提到過，這實(shí)際上是一個重申。

施建剛指出，房價(jià)還未到頂，肯定會繼續(xù)上漲。就上海地區(qū)來看，房價(jià)漲幅可能還是會在10%至15%之間，比人均家庭可支配收入以及GDP漲幅還要高，“但政府不敢這樣提出來，只能小心翼翼列出幾條”。

對于“20%個稅”這記新政策中的重拳，施建剛表示，現(xiàn)在政府通過各種稅收好像是在控制房價(jià)。從邏輯上來講，不管是經(jīng)濟(jì)學(xué)還是管理學(xué)角度都是說不通的。“房價(jià)肯定和成本有關(guān)，20%一旦真的要收，成本肯定就上漲，房價(jià)也必然上漲。”

SOHO中國董事長潘石屹更是直言，“國五條”把流通的稅加了20%的措施完全不對，而應(yīng)該增加物業(yè)持有稅，這樣才有利于控制房價(jià)。 

調(diào)控需長效機(jī)制

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，根據(jù)城鎮(zhèn)化布局的發(fā)展思路和要求，新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略有利于房地產(chǎn)市場，尤其是目前城鎮(zhèn)化率低于50%的三線城市發(fā)展空間更大。

“由于城鎮(zhèn)化在未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展中作用重大，因此從中央到地方的各級政府都把推進(jìn)城鎮(zhèn)化作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大抓手。這顯然會給房地產(chǎn)的新一輪發(fā)展帶來很大機(jī)遇。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時指出。

施建剛也認(rèn)為，城鎮(zhèn)化使得工業(yè)化與農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化有機(jī)結(jié)合。農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化牽涉到土地的流轉(zhuǎn)問題，工業(yè)化則涉及到農(nóng)民工住房的問題。城鎮(zhèn)化的后續(xù)發(fā)展必然會推動房地產(chǎn)的發(fā)展，可能是以中小城市為主、以保障為主的建設(shè)。

不過，施建剛強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該建立長效機(jī)制，從頂層設(shè)計(jì)開始。首先，應(yīng)該取消限購、限貸、征收20%個稅這種行政調(diào)控，取而代之采取寬進(jìn)嚴(yán)出的方式——有需求就可以買，但出售時不能賺錢，從限購變成限售。

“這種寬進(jìn)嚴(yán)出的辦法，既能保證真正的需求不被抹殺，也可讓投機(jī)分子因嘗不到甜頭而主動放棄投機(jī)，同時稅費(fèi)收入投入到資金缺乏的保障房建設(shè)中，以解決目前低收入者的住房問題。”施建剛還指出，要建立信息聯(lián)網(wǎng)，“馬上聯(lián)網(wǎng)馬上公開，個人買房也會更小心。”

“此外，監(jiān)管部門要放下統(tǒng)一口徑，不要一有風(fēng)吹草動就出臺臨時政策。寧愿三年出臺一個政策，但這個政策一定是強(qiáng)而有力的政策。”施建剛認(rèn)為，現(xiàn)在政府部門出臺政策有一個時間差，還未出臺便有很多坊間傳聞，給了不少反應(yīng)的時間，這樣效果并不好。

施建剛強(qiáng)調(diào)：“最重要的是要發(fā)展房地產(chǎn)的租賃市場，改變?nèi)藗冋J(rèn)為租賃不好的觀念。德國房價(jià)20年不變，就是因?yàn)橛?0%住房都是租賃的。”　

新“國五條”細(xì)則之最

最嚴(yán)厲：北京、上海

北京版新“國五條”細(xì)則中的嚴(yán)厲之處主要體現(xiàn)在三方面：一是按照新“國五條”要求，明確對個人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按照個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征，而北京地稅更是公布征收細(xì)則，使其具有可行性；二是對北京戶籍單身人士禁售二套房；三是成為所有明確2013年度房價(jià)調(diào)控目標(biāo)的城市中，惟一提出“降價(jià)”的城市。

上海細(xì)則雖不如北京措辭嚴(yán)厲，但當(dāng)中也暗藏“殺招”。滬版細(xì)則從信貸著手，強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房信貸政策，重點(diǎn)強(qiáng)化對異地、外籍、離異、低齡人群等借款人的貸款資格審查，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款；嚴(yán)禁發(fā)放第三套及以上購房貸款。同時也要求嚴(yán)格按個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%征收所得稅。而北京細(xì)則中被認(rèn)為最嚴(yán)厲的單身人士限購政策，據(jù)了解上海此前已對本地單身限購一套住房，所以上海對信貸審核的加碼，看上去比北京細(xì)則更嚴(yán)厲。

最簡潔：南京、杭州

南京市發(fā)布的《關(guān)于公布南京市2013年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)的通知》，即所謂南京版“國五條”細(xì)則，將2013年房價(jià)控制目標(biāo)確定為：2013年度全市新建商品住房價(jià)格漲幅低于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實(shí)際增幅。這則通知正文僅132個字，被網(wǎng)友吐槽為“字?jǐn)?shù)僅僅相當(dāng)于一條微博”。

杭州則于4月1日在該市住保房管網(wǎng)上發(fā)布了一條消息，明確2013年度該市新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)為：全市新建商品住房價(jià)格增幅低于本市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實(shí)際增幅。內(nèi)容僅35個字，同樣被稱為“微博體”細(xì)則。南京、杭州的“微博體”細(xì)則，自然難逃敷衍之嫌。

最發(fā)狠：青島、西安

在3月31日公布2013年度房價(jià)調(diào)控目標(biāo)的城市中，青島和西安都作出了“確保2013年新建商品住房價(jià)格增長幅度明顯低于當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅”的表述。其中“明顯低于”的表態(tài)，與其余城市的表述相比，顯得更“狠”，但是卻并沒有20%個人所得稅征收、差別化信貸等政策支撐，如何完成調(diào)控效果尚存疑問。