小產權房市場怪相：政策禁令遏不住 “轉正”傳聞助熱銷

小產權房市場怪相：政策禁令遏不住 “轉正”傳聞助熱銷

漫畫：遏制 國土資源部辦公廳、住房城鄉建設部辦公廳11月22日發出緊急通知，要求各地全面、正確領會黨的十八屆三中全會關于建立城鄉統一的建設用地市場等改革措施，堅決遏制最近一些地方出現的違法建設、違法銷售“小產權房”問題。新華社發 朱慧卿 作

新華網重慶１２月３日電（記者張琴、趙宇航）雖然國土資源部、住建部１１月２２日再次緊急叫停小產權房，但禁令已無法遏止亂象。記者近日走訪重慶多個小產權房集中區域發現，小產權房的“轉正”噱頭，吸引大批購買人群。

“轉正”消息乍起　小產權房熱銷

位于重慶沙坪壩區中梁鎮的天藍雅園、中梁名都、麒麟香山、洪福秀景等７個小產權樓盤，占地１５０畝，包括８８畝耕地，始建于２００６年，涉及３２６６套房屋、１萬余人。

從中梁名都小區的裝修情況判斷，入住率已接近五成。記者以看房為名聯系到銷售人員謝小姐，“最近人多得很，上周就賣出去五六套，小產權房要‘轉正’了，買到就賺到。現在只剩下幾套尾房，均價約２１００元，說不定明天就要漲價。”

由于銷售火爆，中梁鎮上還出現了主要銷售小產權房的中介。普昕房產的李小姐說，本來房源很充足，但近來買的人太多。李小姐向記者推薦麒麟香山，“這是鎮政府集資建房，雖然是小產權，但絕對可靠，這個月已經賣了８套，政府總不會拆自己的房子吧？！”還有的房主說：“政府蓋的，住著好幾千人，不僅質量好，而且到時小產權房‘轉正’，這個小區肯定最先辦，賣出去至少賺兩倍。”

市場需求旺盛　利益聯盟難禁

國家三令五申禁止修建的小產權房為何禁而不絕？究其原因，一方面，由于房價不斷上漲、保障房力度不夠等原因，一部分購買小產權房者是出于居住的剛性需求；另一方面，小產權房涉及一條村委會、社區股份制公司、私人開發商甚至個別基層公務員的利益聯盟，難以靠禁令遏止。

記者走訪了中梁鎮小產權房部分樓盤居民，大部分是低收入群體。從合川區隆興鎮來重慶主城打工多年的廖先生一周前花２０萬元買下８９平方米房子，他說，此前全家租住簡陋平房，無廁所，這房是借錢買的，鎮上同樣面積的商品房價格是幾倍，２０萬元首付都不夠。

市場的旺盛需求也帶來逐利的群體，涉及面廣泛的利益聯盟難以簡單禁止。以中梁鎮為例，鎮長蘭永連、副鎮長邱國權、村主任夏澤偉、區國土局科員劉勇等多名干部因此被抓判刑，山水苑和天藍雅園的開發商吳騰兵也因行賄被抓判刑。這一利益聯盟的“鉆營”能力之強也令人咋舌：蘭永連在建房申請上加蓋公章，開發商將此文件貼在售樓部，大肆宣傳是“鎮政府項目”；在整治違法建筑時，蘭永連、邱國權、夏澤偉、劉勇等人為小產權房大開綠燈；無規劃許可證、無施工許可證、無國土證的小產權項目不僅全部建成，而且還電、水、氣、通訊、閉路電視“五通”；小產權房在該區核心商圈搭建宣傳臺和發放資料，吸引大批城市購房者；沙坪壩區主要領導批評小產權房的照片被開發商找人拍下來，放在售樓部大肆宣傳“領導都支持我們項目”……

重慶市沙坪壩區國土部門負責人表示，非法用地，國土部門只能走“停工通知－處罰決定－行政復議—行政通知－法院訴訟”的程序，周期長，效果差，對違法獲得的巨額利潤而言沒有威懾力；非法建設和非法銷售，國土部門管不了，也存在信息不對稱的情況，其他管理部門和買房者不一定支持，“都說是國土部門的責任，可是這怎么管得住？！”

農民土地權益危機　政策“迷霧”亟待明晰

西南政法大學經濟法學院教授、博士生導師江帆說，小產權房違反了我國現行《土地管理法》第６３條規定，但政策的缺失、有關部門的態度模糊，使得小產權房問題長期存在并不斷復雜化。

“國家應該盡快出臺明晰統一的處理政策，保證耕地和農村土地安全，解決農民在土地利益上的正當訴求與制度約束之間的對立和沖突。”

江帆認為，一是現有項目通過完善征地手續、補交出讓金、罰款等方式變為合法商品房。目前部分城市采取此方法，但在高企的房價下，這對守法者不公平，違法者反而獲利，鼓勵了小產權房違法行為，而且將極大地損害法律的權威、政府的權威。

二是徹底清查，采取強硬措施，拆除不合格不安全的小產權房，沒收質量過關的小產權房，作為政府保障房或廉租房。這一方式最簡單，也符合現行法律法規，但執行難度很大，不僅政府執法成本很高、房屋管理難度很大，而且涉及千千萬萬購房者利益。

三是從制度和法律入手，讓小產權房問題消失于根本。對已建的小產權房，各地根據具體情況按前面兩種方式解決，同時公布強有力的禁止再建的法規，研究出臺從《土地管理法》的修訂案到農民自主扭轉土地的辦法，同時跟進相應的配套措施，明確集體建設用地流轉的方式、流轉利益的分配和管理等，協調各方利益。此外，還要嚴格規劃管理，完善土地增值稅等相關制度。如此就不會再存在所謂小產權房，這是治本的辦法。