一線城市房價恐面臨大調整 全國樓市結構性過剩

一線城市房價恐面臨大調整 全國樓市結構性過剩

日前，中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心發布2014年《中國住房發展(中期)報告》。報告指出，2014年上半年，全國樓市進入結構性過剩階段。值得一提的是，一直被認為只升不降、最安全的一線城市房地產市場，上半年銷售面積跌幅卻最為明顯。

在一些業內專業人士看來，由于一線城市樓市對于人口吸附的能力很強、潛在的需求源源不斷，而土地資源又比較緊張，供不應求的事實擺在那里，樓市即便在2014年出現調整，也至少能夠保證5%至10%的量價增幅。但是，一線城市樓市在今年上半年的表現卻讓人大跌眼鏡，成交量領跌全國，交出的成績單與預期差別太大，就連房價同比也出現了下跌。筆者認為，一線城市房價即將面臨大調整的前夜。

首先，一線城市樓市之所以容易出現大漲大跌，根源在于一線城市是人力、資金和資源密集的地方，各種需求對于樓市能夠形成支撐，投資炒作也比較旺盛，各路資金對于盈利機會和風險動向比較敏感，容易出現需求一窩蜂擁入和短期內迅速退出的極端情況。當投機者發現房價上漲預期不在時，就會毫無顧忌地拋售房價，造成一線城市房價下跌速度由緩慢至快速。

再次，像北京、上海這些一線城市多年累積形成了較高的房價(動輒3萬/平米以上)，這使得大量剛性需求的購房能力被嚴重壓縮。也就是說，盡管央行放寬了對一線城市首套房貸利率，但是當房價泡沫破裂時，自住型需求者面對高房價根本沒有承接的能力。所以一只股票在下跌途中，還不斷有買盤接籌，但是房價一旦下跌，那只能快速跌回自住或改善型群體所能承受的區域內了。

此外，像北京、上海等一線城市的20%至30%的家庭，往往擁有多套住宅，房價在這些年的上漲過程中，早已消化掉了很多潛在的購房需求。所以在限購令沒有放開的情況下，本地居民購房的意愿已經趨于飽和。

其三，一線城市樓市量價齊跌的另一個重要原因是，主城區能夠開發的樓盤相當稀缺，而供應集中的地方往往是遠離城區的地方，這些地方由于公共服務設施建設滯后，生活和工作成本居高不下，所以也難以吸引購房群體。一方面地段偏遠，交通不便，另一方面這些地方的房價水平，即使在開發商打折的情況下，也處歷史高位。所以一線城市房地產呈現低迷狀態也就并不奇怪了。

最后，個人信貸成本的上升，房價下跌預期的增強，也使購房者目前處于觀望狀態。對于銀行來說，目前在房地產調整期內，收緊此類房貸，控制風險乃當務之急。所以個人房貸已從過去的香餑餑變成了雞肋，現在很多銀行對按基準利率發放房貸的客戶設置了很高的門檻，而一般想貸款購房者的貸款成本要遠比過去高得多。所以很多一線城市的購房者在房價調整過程中，是不會輕易出手購房的。可以認定，一線城市的已經步入大調整周期，這個下跌是先由慢跌逐步向快跌演變。

一線城市的房價向來被人們稱之為堅不可摧，就是一旦房價漲上去了，就不會再回來了。但事實上，天下沒有只漲不跌的商品，房地產也是如此。鑒于一線城市前期均漲幅巨大，而推高這些城市房價的主要是由投資投機資本構成，所以當這些資本不再活躍甚至轍離時，房價就會出現大跌，而高房價又使當地居民購買力受到壓制，如果此時銀行再實行房貸去杠桿，那么支撐一線城市的基石已經坍塌，北上廣深的房價出現大調整也在所難免。