城市住房問題已經影響到了全局

某樓盤沙盤 新華社發（蒙鐘德 攝）

１２日，由國土資源部副部長贠小蘇帶隊的國務院督查組，開始就浙江省房地產調控政策落實情況和調控成效，展開在杭州、寧波、溫州等地的實地督查。

督查組一行是１１日抵達浙江省會城市杭州的，并在當天下午召開會議，聽取了浙江省政府和杭州市政府的房地產市場調控工作匯報。

贠小蘇在會上表示，這次督查組主要就國辦專門發出督查通知的８條內容展開工作，尤其重視了解房地產市場出現的新情況，并突出四項重點督查內容：一是中央調控政策部署的落實情況；二是中央調控政策部署的相關數量比例要求；三是地方政府關于房地產調控的工作記錄，特別是責任和落實機制；四是地方政府監管的責任和辦法。

“中央認為，以城市住房為主的問題已經影響到了全局，必須在控制通脹的同時下決心解決好房價問題。”贠小蘇說。

據介紹，浙江省今年一季度以來房地產投資持續較快增長，市場成交環比明顯回落，房價總體平穩。如３月份，杭州新建住宅價格環比下降０．３％，寧波二手住宅價格同比、環比分別下降３．８％、０．１％，溫州二手住宅價格環比下降０．１％。

浙江省政府由此預計，下一步在政策調控和市場規律共同作用下，需求將保持相對穩定的理性狀態，開發建設和投資慣性作用將趨弱，增速將逐步回落，成交量在前期明顯減少后會逐步回穩，供求矛盾將有所緩和，房價將在一定范圍內調整，總體上房地產市場處于周期轉換的關鍵階段。

制圖：蔡華偉

資料圖片

浙江省副省長陳加元表示，經過去年以來的調控，浙江房地產市場投資投機性需求已得到初步抑制，成交量環比下降，房地產市場逐步趨于理性。但同時市場仍存在一些矛盾和困難，主要表現為一些地方經濟發展對房地產業依存度偏高、部分城市房價仍面臨波動壓力、房地產供求結構存在不平衡性、住房保障機制有待進一步創新、房地產業集約化發展水平較低等問題。

為此，浙江省下一步將繼續堅定不移落實市場調控政策，加大保障性安居工程建設推進力度，加快推進房地產業轉型升級。

據悉，在接下來幾天，督查組還將分別走訪浙江省的杭州、寧波和溫州等房價較高的城市。

“這次督查組來，要掌握真實情況，要去檢查樓盤項目等，不由地方準備事先考察點，而是由他們隨機抽查。”浙江省政府一名相關負責人告訴記者。此外，督查組還將與一些基層干部、房地產開發商和保障性住房投資建設運營單位代表、城市住房和保障的各類群眾代表進行座談，包括地方稅務、金融機構的賬目也將受到他們的檢查。（記者黃深鋼）

民以房為天？

【背 景】

中央確定的2011年1000萬套保障性住房任務，比2010年全年的商業住宅總和還多，它既拉低了商業住宅的市場開發預期，也同時打開了一扇新的發展之門。

資料圖片

作為一名政協委員，我去年參加了全國政協組織的幾次委員考察活動，去了北京、天津、浙江、海南等地。同時，出于我的本職工作，也去了十幾個省、市、自治區的三十幾座城市、縣鎮、農村、牧區。讓我感受最深的是，所到之處，人們關心的首要話題就是房價。應當說，這是2010年從共和國總理到平民百姓都在關注的熱點。中國人的傳統民諺是“民以食為天”，而如今在解決了溫飽問題，開始走向小康、富裕之后，似乎這一句話當改為“民以房為天”了。無疑，這是一種怪象。

房地產業對于我國社會經濟的高速發展做出過歷史性貢獻，這是不爭的事實。但是發展到了今天，由于畸形發展和畸高的價格，也成了社會的焦點。就此問題我在去年和今年的政協會上提過提案和大會發言，在媒體上發過文章。現在看來，這一問題成因很復雜。

政績因素。其實，現行財政體制是房地產價格一路走高，反升不降的最大推手。各地地方財政最穩定的收入來源，是當地的房地產業。各地政府以行政手段集中了土地后，再以市場價格批出土地，這一進一出的差價，就成了巨額財政來源。以GDP增長值來評估社會發展的價值體系，像一個魔掌，一直發威，使房地產價格直線上升。而各級干部的政績觀也是推動房地產價格常漲的動因。為官一任，最容易帶來眼球效果的是修路建房。于是，為了超前發展市政工程，亟待提升土地價格，提升房價。反過來，上漲的地價房價，成為實現政績的雄厚資金保障。當然，房地產業也成為一些貪官污吏和不法商人相互勾結、大發橫財的最佳途徑。在利益驅使下，有些地方甚至發展到暴力拆遷的地步，引起民怨。

觀念因素。老百姓的消費觀被誤導了，似乎不買一套房住，就不是生活。古老的農業文化，在這里得到了合乎邏輯的延伸。人生來世，不當一回地主，便是白活。于是，有沒有能力、實力，借錢舉債也得買房。房地產市場呈現空前的買方市場。虛擬的財產觀把人的精神吹胖了。自己住著一套房，為不斷增長的虛擬價值空高興。在改革開放初期，萬元戶還是奮斗目標，現在動不動就可以聽見身旁的人喜形于色地表露，自己那套房市值已超百萬以上。儼然是一個百萬富翁。其實，在發達國家也不是人人有一套自購房。只是達到人人有所居。而居住房可以是自購的，也可以是租賃的，當然也可以住政府提供的廉租房……

市場因素。畸形發展的房地產業，使市場投機因素增長，已經嚴重影響老百姓的理財觀，人們把購置房產作為投資和保值增值最佳手段。于是，購房偏離了它滿足人的基本需求這一航線。

法律因素。由于我們法律體系的不完善和相關法律的缺失，在依法行政時代，有的地方面對如此無序的房地產市場，顯得無所失從，不作為也不敢作為。于是，房地產業成了投機者的樂園，避稅者的天堂。你要做任何生意都要納稅，唯獨購置房地產，不但保值增值，還可以不用納稅，真是一舉多得。也由此，貧富差距越拉越大。任何時候，任何國度，因勞動付出和智慧創造的差異，存在著事實上的貧富差距。但是，這種差距不能因為法律的缺失而造成不勞而獲的收益差距，使社會的公正性受損。市場經濟就是法制經濟，相關的法律法規亟待完善。

輿論因素。關于房地產價格這一熱點問題上，有的媒體不重誠信，任由房地產商大嘴信口開河，向雄厚的資本獻媚。同時，在誤導社會畸形消費心理方面，起到不好的作用。

現在，國家開始出臺一系列新的政策。我們作為世界上的人口大國，始終不敢忘記老祖宗留下的“民以食為天”的祖訓，確保18億畝耕地底線是根本保障。國家為了有效控制土地，已經收回縣一級政府的土地審批權。適時出臺房產稅，首先在上海、重慶試點。一批城市出臺相關限購政策。同時，政府加大了經濟適用房、保障性住房的建設力度，不斷完善合理的配售方式，調整購房貸款，等等。房地產價格開始呈現緩漲趨降的態勢。兩會的呼聲開始發揮作用，作為一名政協委員，心里略感欣慰。在今后的履職中，我依然會關注這一熱點，繼續為此建言獻策。

【相關鏈接】

■ 中央行動

國務院房地產調控督查組開赴16個省市

國務院房地產調控專項督查小組近日陸續出發，前往16個省市。

據了解，督查組將對各地保障性安居工程建設和房地產市場宏觀調控進行全面督查。重點主要包括：本年度保障性安居工程的資金、土地落實情況，以及相關建設計劃的進展情況；房地產交易營業稅、增值稅、個人所得稅等差別化稅收的征管情況；差別化信貸政策的執行情況；土地供應計劃的落實情況，以及近期土地出讓中是否出現地王，土地出讓方式的調整和完善情況；執行限購的城市，其限購政策的執行和實施情況；省級人民政府對市級人民政府的約談問責機制等。

督查組將選擇省會城市和1個地級市進行重點督查，直轄市則選擇一個重點區進行督查。除了聽取匯報、檢查數據、隨機檢查項目外，還將召集部分群眾和房地產企業召開座談會。督查組還將重點了解各地房價調控目標的制定依據和調整情況。

預計整個督查工作將在4月20日左右結束，相關督查報告匯總后將上報國務院，并酌情對社會公布。(記者 王煒)

國務院房地產調控督查組在浙江督查 隨機抽查樓盤項目

新華網杭州４月１２日電（記者黃深鋼）１２日，由國土資源部副部長贠小蘇帶隊的國務院督查組，開始就浙江省房地產調控政策落實情況和調控成效，展開在杭州、寧波、溫州等地的實地督查。

督查組一行是１１日抵達浙江省會城市杭州的，并在當天下午召開會議，聽取了浙江省政府和杭州市政府的房地產市場調控工作匯報。

贠小蘇在會上表示，這次督查組主要就國辦專門發出督查通知的８條內容展開工作，尤其重視了解房地產市場出現的新情況，并突出四項重點督查內容：一是中央調控政策部署的落實情況；二是中央調控政策部署的相關數量比例要求；三是地方政府關于房地產調控的工作記錄，特別是責任和落實機制；四是地方政府監管的責任和辦法。

“中央認為，以城市住房為主的問題已經影響到了全局，必須在控制通脹的同時下決心解決好房價問題。”贠小蘇說。

據介紹，浙江省今年一季度以來房地產投資持續較快增長，市場成交環比明顯回落，房價總體平穩。如３月份，杭州新建住宅價格環比下降０．３％，寧波二手住宅價格同比、環比分別下降３．８％、０．１％，溫州二手住宅價格環比下降０．１％。

浙江省政府由此預計，下一步在政策調控和市場規律共同作用下，需求將保持相對穩定的理性狀態，開發建設和投資慣性作用將趨弱，增速將逐步回落，成交量在前期明顯減少后會逐步回穩，供求矛盾將有所緩和，房價將在一定范圍內調整，總體上房地產市場處于周期轉換的關鍵階段。

浙江省副省長陳加元表示，經過去年以來的調控，浙江房地產市場投資投機性需求已得到初步抑制，成交量環比下降，房地產市場逐步趨于理性。但同時市場仍存在一些矛盾和困難，主要表現為一些地方經濟發展與房地產業依存度偏高、部分城市房價仍面臨波動壓力、房地產供求結構存在不平衡性、住房保障機制有待進一步創新、房地產業集約化發展水平較低等問題。

為此，浙江省下一步將繼續堅定不移落實市場調控政策，加大保障性安居工程建設推進力度，加快推進房地產業轉型升級。

據悉，在接下來幾天，督查組還將分別走訪浙江省的杭州、寧波和溫州等房價較高的城市。

“這次督查組來，要掌握真實情況，要去檢查樓盤項目等，不由地方準備事先考察點，而是由他們隨機抽查。”浙江省政府一名相關負責人告訴記者。此外，督查組還將與一些基層干部、房地產開發商和保障性住房投資建設運營單位代表、城市住房和保障的各類群眾代表進行座談，包括地方稅務、金融機構的賬目也將受到他們的檢查。

中央調控房市決心堅定 溫家寶要求地方擔起責任

⊙記者 張牡霞

國務院總理溫家寶近日在浙江調研時指出，穩定物價總水平是當前宏觀調控的首要任務，中央加強房地產市場調控的目標是明確的，決心是堅定的，各級政府要切實擔負起責任。

溫家寶指出，要保持宏觀經濟政策的連續性、穩定性，提高針對性、靈活性、有效性，防止物價過快上漲和經濟出現大的波動。穩定物價總水平是當前宏觀調控的首要任務。中央從控制貨幣發行、發展生產、保障供應、搞好流通、加強監管等方面作出了全面部署，各地區各部門要不折不扣地貫徹落實。住房供應和房價問題涉及人民群眾切身利益，關系經濟健康發展、社會和諧穩定，中央加強房地產市場調控的目標是明確的，決心是堅定的。各級政府要切實擔負起責任。

溫家寶強調，實施穩健的貨幣政策，是中央綜合分析國內外形勢作出的重要決策。要處理好總量和結構的關系，抑制通貨膨脹和促進經濟增長的關系，綜合運用好公開市場操作、存款準備金率、利率、匯率等多種價格和數量工具，消除通貨膨脹的貨幣因素。提高直接融資比重，加強對實體經濟的支持。

今年前兩個月CPI同比并未破去年新高，但環比增幅攀升卻表明物價上漲壓力正在加大。3月份CPI雖未公布，但市場普遍預測超過去年5.1的高點。為穩定物價、治理通脹，上周，央行進行了年內第二次加息。

國家信息中心經濟預測部首席經濟師祝寶良認為，通貨膨脹壓力正在加大，近期物價上漲壓力主要來自輸入性通脹。

與此同時，房地產調控仍是宏觀調控的重點。

在經過一年多的調控之后，越來越多人意識到，地方政府是否配合房地產調控決定了調控效果，這也是中央要求各級政府要切實擔負起房地產調控責任的主要原因。中國指數研究院副院長陳晟認為，房地產調控目標和細則已經很明確了，“接下去中央對地方政府的問責會很及時。”

■ 時論點評

述評：樓市調控 別讓政策成“對策”

新華網北京４月１日電（記者　羅宇凡、趙瑞希）隨著一季度的結束，各地房價調控目標已經由“制定”階段轉向了“驗收”階段。雖然在“國８條”中明確要求，“各城市人民政府要合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。”但在政策的具體落實過程中，并不是所有城市都如期完成了調控目標的制定。不僅如此，許多已經公布了房價調控目標的城市，由于調控目標過多地與ＧＤＰ指標掛鉤，導致漲價空間過大等問題，更是引發了各方的爭議。

回顧過去一年多我國房地產調控的政策軌跡，從２０１０年１月份的“國１１條”，４月份的“國１０條”，到９月份多部委聯合出手調控房價，再到今年年初房產稅試點的推出……一方面，中央調控房地產的力度越來越大，程度越來越深；另一方面，房價依然高企，現實與社會期待仍有相當距離。

在這樣的背景下，２０１１年初“國８條”出臺，在進一步強化保障房建設、“限購”“限貸”等調控政策的基礎上，進一步明確要求各地限期出臺房價控制目標，其背后的政策用意非常明顯：通過量化的調控目標，明確責任、遏制房價過快上漲、扭轉市場預期，從而保證房地產市場平穩健康發展。

為此，“國８條”中不僅提出了目標出臺的具體期限，還明確提出了制定房價控制目標的三個重要參考維度——當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力。希望各地能夠因地制宜，在綜合考慮多種因素的情況下制定出合理的調控目標。

兩個多月過去了，從銀川公布房價控制目標為“新建商品住房價格上漲幅度控制在當年城鎮居民人均可支配收入的增長幅度以內”開始，各地在制定房價控制目標的參考因素中，超過１０％的ＧＤＰ發展速度和人均可支配收入增速，被屢屢作為參照系，而“居民住房支付能力”則有意無意地被忽略了。

從目前已經公布房價控制目標的１００多個城市來看，除了北京明確提出“穩中有降”的調控目標之外，幾乎所有城市都在各自的參照系下為２０１１年房價的繼續上漲留下了“充足”的空間。原本以控制房價、扭轉預期為目的的房價控制目標在具體的實踐中反倒助長了“漲價”預期。不僅如此，在制定房價控制目標的過程中，一些城市只對部分區域限價，還有一些城市只對部分戶型限價的措施，更是變相地消解了調控的力度，將執行中央政策變成了完成任務的“對策”。

樓市調控問責貴在“動真格”

新華網北京４月１日電（記者杜宇）住房城鄉建設部１日公布，截至３月３１日，全國６５７個城市中已有６０８個城市公布了年度新建住房價格控制目標。這就意味著還有４９個城市沒能按期完成公布調控目標這一硬任務。按照“國八條”的要求，對未如期公布的，要視情況，根據有關規定對相關負責人進行問責。由此看來，考驗樓市調控問責是否“動真格”的時候到了。

制定年度調控目標是“國八條”中的一項新舉措，一經公布便引起社會廣泛關注，并得到輿論的普遍肯定，認為這一舉措有利于讓公眾充分享有知情權、監督權，更使得問責地方政府具有可操作性。

回顧近年來歷次樓市調控，問責能否落到實處一直是社會和公眾關注的焦點。因為，問責落到實處，有利于強化房地產市場調控政策的執行力度，有利于增強政府的公信力。

當前，正是樓市調控的關鍵時期。一方面，中央調控房地產的力度越來越大，程度越來越深；另一方面，房價依然高企，現實與公眾期待仍有相當距離。在這個關鍵節點，將問責落到實處，能進一步傳遞中央政府堅決調控房地產市場的信息，同時也能讓地方官員加大工作力度，不折不扣地落實好各項調控舉措，履行好保障民生的職責。樓市調控問責貴在“動真格”，因為它事關政府的威信和百姓的期待。

４９個城市為何沒能按期公布調控目標，相關人員將承擔什么責任，人們期待著，有關部門盡快啟動問責程序，給公眾一個令人信服的解釋。人們更期待著，隨著房地產市場調控的不斷深化，讓百姓住有所居從夢想走向現實。

評論：地方政府應該為穩定房價負責

近日,中共中央政治局常委、國務院總理溫家寶在浙江就經濟運行情況進行調研時強調,住房供應和房價問題涉及人民群眾切身利益,關系經濟健康發展、社會和諧穩定,中央加強房地產市場調控的目標是明確的,決心是堅定的。各級政府要切實擔負起責任。

我們注意到,光明日報4月8日發表記者來信,指出“49個不如期確定并公布本地區年度新建住房價格控制目標的城市開了一個不嚴格執行中央決策的先例”,“對這些城市若不按照有關規定實施問責,將影響國家對房地產市場調控決策的執行力,影響中央政府的公信力”。筆者認為,對上述49個城市根據有關規定和具體情況進行問責在當前房地產市場調控形勢下是必要的。

2011年1月26日,國務院辦公廳下發的《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(國八條)提出了明確的要求和問責規定。但據住房和城鄉建設部匯總,截至2011年3月31日,全國657個城市中,還有49個城市沒能按期完成公布調控目標。在已經按期公布調控目標的城市中,也存在房價控制目標不明確或控制目標偏高等眾多問題。

是否應對未按時公布房價控制目標的城市啟動問責,該如何問責?已經按期公布房價控制目標的城市,其控制目標是否合理?未來如何對城市房價控制目標執行情況進行考核?這些問題已經引起了社會各界的廣泛關注和討論。住房和城鄉建設部近日也發出通知,要求已經公布房價控制目標的城市要以適當的方式聽取社會的意見,并根據聽取意見的情況酌情調整已發布的調控目標。撇開政令執行力不談,從經濟學角度,關于當前房價控制目標的爭議,實際上可以追溯到以下三個更深層次問題。

首先,當前房價上漲到底有沒有危害?有觀點認為,中國住房自有率很高,房價上漲將使大多數人資產快速增值,利益受益者大于受損者。地方政府在房價上漲過程中,也可以獲取更多的土地出讓金,從而更好地為基礎設施建設籌資。更有觀點認為,房地產“泡沫”只要能一直不破,便不能算是“泡沫”。這些觀點都對當前房價上漲的危害存在選擇性失明。一是房價上漲本身并不會創造財富,它充其量只是一種財富分配的手段,有人獲益,就必然有人利益受損。二是地方政府籌資改善公共基礎設施、進而發展經濟的最終目的應是普遍提高居民的生活水平,而不是制造一個又一個的“富人區”,這種發展模式本身是不可持續的。三是古今中外的歷史經驗也都證明,沒有只漲不跌的樓市,房價暴漲暴跌將給社會經濟穩定以巨大沖擊。近的如美國次貸危機的爆發,以及上世紀八九十年代日本、中國香港和海南房地產泡沫事件,遠的如在中國歷史上的改朝換代過程中,亡國之因往往就是土地兼并。

其次,地方政府有沒有能力對房價負責?有觀點認為,貨幣與信貸的快速擴張是造成房價飆升的主要原因。而眾所周知的事實是貨幣政策由中央政府掌控,所以地方政府沒有能力對房價上漲負責。這個觀點無論從現實還是理論角度都是值得推敲的。在相同的貨幣環境下,為什么不同城市絕對房價及房價漲幅可以存在十倍以上的巨大差異?為什么商業地產增值緩慢而住宅價格上漲很快?為什么工業用地較為低廉而住宅用地價格高企?為什么股市在炒上6124.04點再下跌到1664.93點的同時,房價卻可以巋然不動,并隨后屢創新高?為什么“豆你玩”、“蒜你狠”、“蘋什么”“糖高宗”、“鹽王爺”之類的炒作往往玩一把就死,而住房炒作卻有旺盛持久的生命力?離開了地方政府對土地供應的操控和住房市場的呵護,這些現象都難以合理解釋。2008年全球性金融危機期間我國各地對房地產市場的“救市”和房地產市場隨后的發展趨勢已經讓人們對此有充分認識。

第三,科學合理的房價控制目標是什么?這可以根據當地的經濟發展、收入、基礎設施水平與環境條件等指標,通過科學估算得出。只要數據可靠,估算技術本身并不復雜。從已經公布的房價控制目標看,確實存在一些問題。一是GDP或收入增幅本身不宜直接作為房價漲幅控制目標。房價上漲和收入增長之間在特定的條件下可能存在某種數量關系,這種關系在經濟學中也被稱之為房價的收入彈性。但是現階段二者之間是否應是一比一的關系,收入每增長1%,房價應增長-1%、0.5%還是2%較為合理,還沒有科學的證明。直接將作為制訂房價調控目標依據之一的收入增幅本身當做房價上漲控制目標,有拍腦袋決策之嫌。二是600多個城市,不同城市經濟條件千差萬別,合理的房價控制目標也應存在較大的區域差異,而目前已經公布的控制目標大都在10%左右。三是房價控制目標應直觀,便于公眾理解和考核,如以“穩中有降”為目標就比較抽象,多大的房價波動范圍才叫穩,多大比例的下降才叫“穩中有降”,無法明確。

綜上所述,作為關系到國計民生和經濟安全的重大問題,地方政府有能力也應當切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的重任。對未按期公布房價控制目標的城市應及時啟動問責機制,如責令限期向上級政府和公眾說明理由,無法給出合理理由的可按照中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《關于實行黨政領導干部問責的暫行規定》進行問責,以穩定公眾對房價和房地產市場調控的預期。對于已經公布調控目標的城市,其目標的合理性也應作評估論證。住房和城鄉建設部可以考慮責令城市政府委托第三方對其調控目標進行論證,并將論證結果和論證人一并公布。考核調控目標年度執行情況時,也可以采取類似評估的辦法。此外,作為問責制的一個補充,國土部還可以考慮對未按期公布房價控制目標或控制目標執行乏力的城市,以省為單位統一削減除保障房以外的建設用地指標,從源頭遏制地方政府的炒地沖動。

以上意見如有不妥,敬請批評指正。（鄒琳華 中國社會科學院財政與貿易經濟研究所城市與房地產研究室助理研究員,經濟學博士。2011年4月10日）

打好房地產調控的“持久戰”

新華網南寧４月１１日電（記者何豐倫、王薇）史上最嚴厲的房地產調控政策實施一年以來，盡管已經出現了買房者“觀望”、房產商“促銷”等令人振奮的“利好消息”，但更讓人擔憂的問題在于，不少城市不是遲遲不愿出臺“限價令”，就是將“限價令”與“ＧＤＰ增幅”等指標掛鉤，將“限價令”變味成了“漲價令”……

凡此種種，無疑向我們揭示：房地產調控已成為確保國民經濟和社會持續健康發展的一場不折不扣的“持久戰”。

“持久戰”的表現之一，就在于久調難下，房地產價格依然高懸空中。

“持久戰”的表現之二，就在于開發商和部分地方政府聯手“博弈”中央政策，力圖將好政策、好措施“消弭于無形中”。地方政府與中央政策配套的“限價令”“限購令”遲遲未出臺；中央三令五申的保障房政策，地方政府就以“資金困難”“土地困難”等種種借口拖延不辦；中央的“責任追究制”，到了地方各級政府就成了“有責任相互包庇制”……

“持久戰”的表現之三，就在于購房者心態依然不穩，很容易被鋪天蓋地的樓盤廣告、促銷小姐的“漲價恐嚇”、房產商渲染的“剛性需求”掏空自己的口袋。

要打好房地產調控的“持久戰”，必須動真格的。中央政府所采取的試點征收房產稅、限價令、限購令等，無疑已經給瘋狂上漲的樓盤套上了史上最嚴厲的“緊箍咒”，但要把“緊箍咒”的“經”念好，還要把責任追究制落到實處，真正查辦一批“頂風漲價”或“違規操作”的城市相關負責人、相關部門，將以往“殺雞駭猴”變為真正意義上的“棒打七寸”。

打好房地產調控的“持久戰”，中央政府也要充分考慮地方政府面臨的債務難題和發展難題。一些地方政府之所以“頂風漲價”，原因就在于最近１０年時間快速發展的“政績思路”沒有徹底改變，他們認為上級部門考量自身業績、干部提拔的關鍵，仍然是“ＧＤＰ增幅”，“數字出官”的思想根深蒂固。這就需要中央政府盡快從理論和實際操作層面，轉變對領導干部的提拔考核評價方式和標準，用更公開透明的方式，讓官員心中有百姓，心中有房價。

打好房地產調控的“持久戰”，必須解決購房者的心態問題。“剛性需求”雖然只是房產商為“忽悠”反復渲染的概念，但在抵御通脹的壓力下，老百姓的買房需求、投資需求，卻是不折不扣的現實問題。政府部門、物價部門應該給老百姓傳遞更為清晰的信息：購買房屋不是投資的唯一渠道，多元化理財、善于把握中央政府鼓勵的產業投資方向，才是確保自身財富持續增長的有效途徑。

■ 專家解讀

房地產調控遭遇“兩難” 房價越調越高原因何在

——訪中央黨校研究室副主任周天勇

在國家房地產調控政策方針的指導下，３月底前后，若干省（區）、直轄市、計劃單列市、省會城市相繼出臺了房屋限購令和房價調控目標。這在學術界引起不少爭議，有學者指出調控房地產市場要尊重市場經濟運行規律，找準房價上漲的原因，有的放矢，對癥施藥，不能搞“一刀切”。

對此，中央黨校研究室副主任周天勇教授在接受中國經濟時報記者專訪時表示，中國房地產調控遭遇的“兩難”是以往預料不到的。

近幾年房價上漲有多重原因

中國經濟時報：從２００３年開始調控房地產市場，房價卻越調越高。２００９年房價漲了２５％，在國務院的強力調控下，２０１０年漲幅降低了１０個百分點，但是，房價的增長速度仍然快于城鎮居民收入的增長速度。原因何在？

周天勇：我的看法是，房價持續走高有三大原因。第一，土地供應不足。２００４年到２００９年五年間，住宅供應的土地面積很少，這在供地增長的曲線上可以明顯看出。其中一個非常重要的原因是為了保１８億畝耕地，對住宅用地幾乎實行了不供地的政策。我覺得這是不對的。一些地方為了上項目，建設用地有限。以前建設用地和住宅用地是混在一起的，地方政府為了經濟發展的需要，工業和商業項目建設用地擠占住宅用地，從而造成住宅用地面積供應不足。從今年開始分門別類下達，商業用地不能擠占住宅用地。但是，實踐中能不能保證，還很難說。此外，有很多開發商囤地，等房價高了再開發。地方政府也囤地，卻稱之為儲備土地。 第二，房屋需求增加。其中有正常需求，包括剛性需求和改善性需求；有城市化需求，農村人口要轉移到城市來，要在城市買房子；有投資和投機需求，一家買幾套房子；也有對中心城市的特殊需求，比如各市縣到省會城市買房子，北京、杭州、上海的房子之所以很貴，就是因為這種特殊需求太大。

第三，行政壟斷、賣地招拍掛、７０年出讓等形成的地方土地財政。賣地就是政府一家賣，千百萬個房地產商買。而且土地出讓不是靠市場手段，是靠行政手段，定價權在壟斷者一方。招拍掛的結果是誰出價最高賣給誰，價高者得。７０年的使用年限，租金一次性收上來。這不是賣地，而是賣使用權。賣地出讓金催肥了地方財政，２００７年達到１２００億元，２００８年為９６００億元，２００９年接近１６０００億元，２０１０年，國家調控來調控去，最后竟然賣了２９０００億元，翻了一番。土地出讓金的錢不攤在房價里，攤給誰？所以，我認為，房價高不應當全部怪開發商，要研究體制缺陷。

房子背后蘊含嚴重社會危機

中國經濟時報：這次政府又是重拳出手，“一定要把房價降下來”，決心之大，超過以往。這不僅僅是簡單的民生問題，還有社會危機預警。

周天勇：社會穩定的基礎是，老百姓要安居樂業。２０１０年的房價收入比是８．７，這意味著需要住房的城鎮居民，８５％買不起房子。進城的農民工，更是買不起住宅。２０１１年房價收入比如果繼續惡化到９，可能９０％的人都買不起房子了。這么多人買不起房子，對于整個社會穩定，顯然不是好事。

城市化過程中，農民工源源不斷進入城市。目前的６億城鎮常住人口中，大約２億是農民工及其家庭人口。進城后，農民工的房價收入比更高，可能在１３左右。當然，我們現在嘗試給進城的農民建保障房，我個人覺得恐怕建不了。印度和拉美是蓋貧民窟，但在我國行不通。貧民窟不讓搞，進城農民又買不起房子，今后這肯定是一個非常嚴重的社會問題。

中國經濟時報：可是，并不是所有的人都必須買房。在中國，擁有個人住房產權的人數比例甚至超過一些發達國家。按照您的意思，每個家庭似乎都需要買房，為什么不能租房住呢？

周天勇：我不否定租房。現在的問題是，８０％的人買不起房子，１０％的人買很多套，然后租給８０％的人。這肯定是兩個階級。網上有言論稱，農村土地兼并以后，地主又出來了。

我算了一個賬，如果一個人兼并了２００畝地僅僅種糧食，一畝地正常年份賺２００塊錢，２００畝地賺４萬塊錢。４萬塊錢不會造成兩極分化。如果在北京有１０套房子，一套房一個月租金４０００元，１０套就是４萬，一年就是４８萬元。這就是貧富差距。過去農業社會最大的財產是土地，現在是城市社會、工業社會，最大的財富是住宅。我覺得，不要怕土地兼并以后農村的兩極分化，需要防止的是城市里形成向外租房的房東和需要住宅的房客兩個階級形成的兩極分化。如果這個局面不改變，會成為比較大的社會穩定問題。

房地產宏觀調控遇“兩難”

中國經濟時報：今年以來，國家采取了一系列措施調控房價，包括提高貸款利率、首付比例，增加土地供給，限購二套住房，加大經適房保障房力度，嚴格征稅，等等。從目前的市場反應看，這些措施已經見效。在一線城市，已經出現成交量、房價“雙降”的局面。您對此有何評價？

周天勇：房地產領域的宏觀調控非常復雜，需要考慮各方面的關系，如經濟與社會、政府與居民、ＧＤＰ速度與就業、吃飯與居住、中央與地方等等。每一項政策，都有利有弊，沒有完美的政策組合，只能是求得一個次優和平衡。看哪方面出問題，對經濟和社會穩定的影響較大，就醫治哪方面。但是，從長遠看，需要一個根本上解決問題的方案。我覺得，目前房地產調控存在諸多“兩難”。

第一，有限土地在吃飯與居住之間存在矛盾。我國９６０萬平方公里土地，１４４億畝，人口密度排在全世界各國第１１位。但是中國有一個特殊情況，從云南的騰沖到黑龍江的漠河，這一條線的西邊國土占６４％，這６４％的國土上只有５％的人口，這一條線的東邊３６％的國土上居住著９５％的人口，擠在華北平原、四川盆地、長江中下游平原、嶺南、東北平原。這一塊國土條件比較好，地比較平。如果按照９５％的人口除以３６％的國土，中國的人口密度上升為全世界第三位。第一是孟加拉，第二是印度。另外，每一個農業勞動力耕種的土地，中國倒數第三，每一個勞動力耕種的土地大概是６畝左右。地太少，人太多，存在吃飯和居住的問題。這個矛盾解決起來很困難。

第二，壓低房價地價與地方財政收入之間的矛盾。從體制上講，目前中央財政集中太多，地方各級政府留得太少。因此，成了中央靠稅，地方政府特別是市縣政府靠賣地、收費和融資平臺。而且，現在地方政府由于強調公共服務、保障民生，除了建設和行政開支外，這方面的支出比例和規模越來越大。地方財政錢從哪里來，成了一個嚴重的問題。近幾年，中央為了減輕企業和居民的負擔，清理地方的各種收費，并且怕形成嚴重的地方政府債務問題，嚴格限制地方政府搞融資平臺。因此，賣地獲得收入，成為地方政府籌集資金的一個越來越重要的渠道。但是，在土地上收的錢越多，毫無疑問，土地財政要攤入房價，房價是沒有辦法從根本上控制下來的。

第三，經濟增長速度與擴大就業之間的矛盾。今年我們宏觀調控的任務是抑制通貨膨脹，而且輸入型通貨膨脹壓力也很大，收緊銀根，信貸規模控制，將會影響一些項目的上馬投資和建設；一些企業的融資也會發生困難，特別是一些大量解決就業的中小企業的融資會更加困難。再加上對房地產領域的嚴厲調控，限制房屋銷售，經濟增長速度，可能會有所下降。這樣的局面，一方面對抑制消費物價和房價的上漲有著積極的作用，另一方面，也會對房地產業和建筑業產生較大的影響。在此領域中，包括與之關聯的裝修、電器、家具、布藝等關聯產業也會受到影響。產業鏈的ＧＤＰ會減少，就業容量也有可能萎縮。

第四，宏觀調控與推高地價房價體制機制之間的矛盾。政府從農民手里購過來，高價倒出，最后在強大的動力機制上要控制房價，很難。

科學調控和徹底改革

中國經濟時報：您認為房地產調控的核心要解決什么問題？

周天勇：其一是收入增長速度和房價上漲幅度。兩者之間的關系要合理，也就是說房價上漲的速度不能超過居民收入上漲的速度。

其二是房價收入比。我認為整個國家和每一個地區都要測算房價收入比。如果這個地區房價收入比到了９，老百姓買不起房子了，當地領導就不稱職。

其三是信貸手段和稅收手段共同使用。光有信貸手段沒有用，我認為房產稅必須開征。

其四是城鎮住宅用地應供盡供，限制農村住宅用地，改造未利用土地，增加土地供應。不要舍不得地，舍不得地，房價就高，老百姓也難受。城鎮居民需要多少住宅，算好后保證供給。不要鼓勵農民在深山溝里或者是耕地上蓋樓，辛辛苦苦賺１０萬塊錢，蓋在山溝里，過了幾年，兒子、孫子出去打工，不回來了。最后，拆樓還花成本。

其五是增加保障房建設和供應。這里面有一個問題，就是福利社會一定要和生產力水平、人口國情、財政能力相適應。拉美上世紀８０年代、９０年代有兩個問題，第一個是收入差距太大，第二個就是政府對老百姓承諾得太多，最后政府支撐不了，導致金融危機。因為向銀行借錢，導致財政赤字，導致８０年代負增長，９０年代低速增長，０．２％的增長速度。拉美還沒有包房子，只是包醫療和社保。美國搞養老金，現在成了非常大的負擔。希臘、冰島、法國等國家都是福利太多，承受不了。法國的養老金窟窿特別大，政府讓推遲兩年退休，少支付兩年社保，竟惹起很大的動蕩。如果我們把養老、醫療、教育、住房全部包下來，我們會不會走拉美、歐美國家的老路？我覺得這是一個問題。所以，我堅決擁護保障房的建設，但是要測算未來的風險，要考慮財政能力。記者 柏晶偉

易憲容：“賺錢效應”推高房價阻礙樓市調控

盡管國家統計局公布的２月份７０個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，在新國八條之后，國內不少地方房價有所松動，但無論一手房還是二手房，無論價格的環比還是同比變化，價格下降的城市不多，即使有也只是漲幅回落。這種情況在各地的二手房交易中表現得更為明顯。

可以看到，在新國八條之后，不少地方住房銷售量迅速下降，但各地的房價卻依然堅挺，出現調整的地方不少，只不過上漲的幅度要小一些。同時，按照新國八條的精神，最近政府又出臺不少政策來配合落實，并希望通過這些政策能夠遏制高房價，比如發改委的“房價備案制”及各地的限購和限價令等，但是對于這些政策，是否能夠達到其目標，實在令人質疑。

對于當前樓市調控的政策效應，第一個指標就是要看住房的市場預期是否轉變。如果住房市場的預期不轉變，住房市場仍然是一個投機炒作賺錢的市場，那么相應的政策要起到作用是不可能的。從２００９年第二季度以來國內住房價格快速飆升，基本上是過度住房優惠政策推動的結果。在這樣的政策推動下，國內住房市場早已成了一個投機炒作盛行的市場。因此，房價飆升也是必然。在高房價下，一般住房消費者早就沒有支付能力進入這個市場的，而完全被擠出。

在一個以投機炒作為主導的市場，其價格完全是由投資者的市場預期來決定。而投資者的市場預期又取決于投資者的融資成本、融資杠桿率、融資易獲得性所導致的賺錢效應。也就是說，只要這些條件不改變，住房投機者的賺錢效應還存在，那么投資者對房價上漲的市場預期就不會改變。在以投資為主導的住房市場，只要房價上漲的市場預期不改變，那么住房價格要想下跌是不可能的。住房市場價格不跌，住房市場調整就不容易。

從當前的情況來看，盡管新國八條明確表示要對住房的投資及投機炒作進行嚴格限制與打擊，但是對住房投機炒作的政策還是心有余而力不足，不是“不痛不癢”，就是“鞭長莫及”。比如差別化的個人住房按揭政策，對住房的投機與住房的消費作出嚴格的區分，并要求采取利率、首付比例等區別性政策，并對異地購買及多套購買進行嚴格限制。但這些政策僅對新進入的住房購買者有作用與限制（這種政策僅是貨幣政策收緊造成的結果），對早已存有大量住房的投機炒作或投資者卻鞭長莫及。

也就是說，新的住房限制政策對已經持有大量住房的投機炒作者沒有政策效應。在這種情況下，這些住房投機炒作者一定會認為政府打擊住房投機炒作政策是暫時性的，或“一陣風式”的，只要限制政策的時效一過，住房投機炒作又會聞風而動。因此，在這種情況下，他們預期住房的價格終將會出現報復性反彈。現在，他們最好的策略就是把已購買的住房緊緊持有，等房價反彈再出手。

當前各地住房市場的情況正好印證了這一點。即各地住房的銷售量出現較大幅度下降，但是住房的銷售價格不僅沒有下降，反之還有上漲，只不過上漲的幅度小一些。手中持有住房的投機炒作者都在待價而沽。

對于存量住房投機炒作者來說，住房價格上漲的預期不僅沒有改變，反之，政策還強化住房價格上漲之預期。在這種情況下，住房的價格要想下跌是不可能的。對于新進入者來說，盡管當前進入住房市場的信貸條件比以前的進入門檻高了許多，只要住房市場的賺錢效應不改變，他們仍然會等待時機進入，現在只是靜觀其變。

還有，對住房投機炒作能夠起到較大作用的稅收政策不痛不癢，從而也就無法讓購買住房的賺錢效應改變，反之，現在仍然在擴張。比如當前住房市場流行一種觀點，認為只要通貨膨脹存在，住房就是最好的保值工具。如果這樣，當前的住房政策要改變投機炒作者的市場預期就是不可能的。從新國八條的稅收政策來看，無論是住房交易流轉稅，還是交易所得稅，其稅率根本談不上是對住房投機炒作有針對性遏制，反之，過低住房交易稅及不征收住房財產稅，則成了鼓勵進入住房市場進行投機炒作的催化劑。在全世界的任何一個市場經濟國家，根本上找不到哪個國家的相關住房稅收會低到如此地步。既然在住房流轉、財產持有上的稅收政策不動真格的，那么只要購買住房就有利可圖，就一定會激勵更多的人千方百計進入住房市場。

現在，房地產宏觀調控重點放在保障性住房、限購及限價上。大造保障性住房盡管會使今年低端住房大量增加，但是這些住房或是棚戶區改造，或是廉租公房，經濟適用房及限價房比重不高。由于保障性住房沒有進入商品房市場，其數量增加對商品房市場價格影響也是十分有限。對于住房限購與限價政策，對商品房市場影響更是有限。按照這些政策，不僅無法弱化居民購買住房需求，反之會強化住房需求。在這種情況下，住房價格調整根本就不可能。如果住房的價格不向下調整，住房市場的宏觀調控效應要顯示出來就不容易。

總之，就當前住房市場的基本形勢來說，一二線城市住房銷售量下降僅是表象，要讓國內住房市場真正調整，就是看住房市場的預期是否轉變，就得看市場賺錢效應是否改變，就得看過高的住房價格是否真正得到調整。如果這些方面不變化，國內房地產市場的許多問題要得到根本調整是不可能的。

（易憲容 作者單位：中國社科院金融研究所）