三部門出房產(chǎn)新政 分析稱樓市有望迎密集政策寬松

三部門出房產(chǎn)新政 分析稱樓市有望迎密集政策寬松.

樓市出臺降稅新政，但北上廣深一線城市只能“有限”享受。財政部2月19日發(fā)布通知，對個人購買家庭一套房和二套房降低契稅，購買2年及2年以上的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。北上廣深不享受二套房契稅優(yōu)惠和營業(yè)稅優(yōu)惠。分析稱，房地產(chǎn)市場有望迎來一輪密集政策寬松。

按照財政部的規(guī)定，對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

另外，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。上述規(guī)定自2016年2月22日起執(zhí)行。

不過，北京、上海、廣州和深圳不享受上述二套房契稅優(yōu)惠政策和住房對外出售營業(yè)稅優(yōu)惠政策。只享受首套房契稅優(yōu)惠政策。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房地產(chǎn)政策繼續(xù)寬松，有利于非一線城市去庫存；營業(yè)稅政策此次針對大戶型、高價、別墅等物業(yè)，對改善性需求有明顯利好；這些政策對二手房影響比新房大，因為二手房實時交稅。

張大偉預計，兩會前后各省都將針對房地產(chǎn)庫存出臺不同力度的政策，整體來看，房地產(chǎn)市場有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。(記者 李蕾)

■ 熱點解讀

首套144平方米以上房源契稅減半

政策：對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

“和之前政策相比，新政不再提及普通住宅和非普通住宅的區(qū)別，直接按照90平方米面積上下來確定不同的稅率。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示。對于唯一住房，90平方米成為劃定購房契稅繳納比例的標準。該條政策是此次新政中唯一適用于北京市場的。

之前在行的房屋交易契稅政策則規(guī)定，首套房房屋面積在90平方米及以下的，契稅為總房款的1%；90-144平方米的，按1.5%收取；144平方米以上的，按3%收取。

對比前后政策不難發(fā)現(xiàn)，在交易過程中真正降低了契稅繳納比例的，是面積在144平方米以上的房源，以及原本被劃為“非普通住宅”的144平方米以下的房源。

舉例，如在2月22日之前購買一套150平方米的大戶型，該戶型均價3萬元/平方米，總價為450萬元，該房子為家庭唯一住房。此時該家庭應繳納的契稅為3%，共計13.5萬元。而在本次契稅優(yōu)惠之后，應繳納的契稅標準降低為1.5%，實際繳納為6.75萬元，共計優(yōu)惠了6.75萬元。

另外，由于北京近年來房價的上漲勢頭，大量項目已突破“普通住房”的標準。按此前認定標準，五環(huán)內(nèi)單價不超過39600元/平方米、總價不超過468萬元的房屋，即可認定為“普通住宅”。

“如果這些此前被劃為‘非普通住房’為家庭唯一住房的話，購房者按新政將由此前需繳納總房款3%的契稅，降至可能最低1%的契稅。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示。

比如500萬元購置家庭唯一一套住房，新政前被劃為“非普通住宅”，需繳納15萬元契稅；新政后只看面積大小，如90平米以內(nèi)的契稅為5萬元，如90平米以上的契稅為7.5萬元。

新京報記者 方王洋

非一線城市購買二套房受益明顯

政策：對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。（北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施）

此次新政策受益較大的是非一線市場的二套房購買者。根據(jù)此前政策，二套房的契稅征收比例為3%。

“新政不再提及‘滿五唯一’、‘滿二唯一’的說法，重新界定了首套房與二套房的概念，直接將家庭第二套改善性住房定義為已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。”張宏偉表示。

以二線城市一套90平方米，總價100萬元的房源來說，2月22日以后購買，將少繳納2萬元契稅。一套120平方米的二套房，總價200萬元，在新政執(zhí)行后將少繳納2萬元契稅。

張宏偉認為，從二手房市場角度來看，二套房契稅征收比例的下降，疊加營業(yè)稅減免新政，直接降低了購房流通領(lǐng)域的交易成本。從本次契稅新政與“3·30”新政兩個政策的疊加市場效果來看，總體上有助于非一線城市首次改善或置換型改善需求者積極入市。再加上目前公積金貸款、商業(yè)貸款二套房貸首付比例都已經(jīng)明確降低，這對于置換改善型需求來講，可能會抓緊這個窗口期積極入市。 新京報記者 方王洋

營業(yè)稅免征放寬加速次新房流通

政策：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。（“北上廣深”暫不實施）

這條新政對比此前最大的變化在于，調(diào)整了2年以上非普通住房銷售的稅率。過去購買兩年以上的非普通住房，需要將銷售收入減去房屋價款或成本后計算營業(yè)稅。新政執(zhí)行后，對于購買此類非普通住房，也進行了營業(yè)稅減免。

“這意味著，只要是購買兩年以上的住房，不論面積大小，都可以進行營業(yè)稅的減免。這相當于鼓勵部分次新房重新進入房地產(chǎn)流通領(lǐng)域。”易居研究院研究員嚴躍進表示，對于購買不足兩年的住房進行銷售，還是會進行征收營業(yè)稅，這也能夠有效遏制炒房或投資因素。

(記者 李捷)

■ 市場預測高端樓房將升溫

盡管此次新政仍然繞開北上廣深等一線樓市，但在2016年伊始，北京樓市依然“開門紅”。

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至2月16日北京純商品住宅簽約套數(shù)為4299套，價格繼續(xù)高位運行，達到32157元/平方米。與此同時，售價超過10萬元/平方米的項目表現(xiàn)更加搶眼，1月共實現(xiàn)21套成交量，同比增加320%，這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)了歷年同期新高。

高端市場的繼續(xù)攀升或?qū)⑦M一步持續(xù)。業(yè)內(nèi)人士認為，對于一線城市千萬級的豪宅來說，過去1000萬元的豪宅需要交納30萬元的契稅，而現(xiàn)在只需要交納15萬元的契稅，其成本節(jié)約還是非常明顯的。

而在新政的刺激下，改善性項目的入市積極性進一步提高。記者了解到，在3月份預計開盤的項目中，包括東四環(huán)的首開·熙悅尚郡、南四環(huán)的首開保利·熙悅誠郡、北四環(huán)的八斗以及西四環(huán)的大苑·海淀名著等項目在內(nèi)的多個項目，均是主打改善型住宅。“新契稅征收范圍的調(diào)整將覆蓋這幾個項目，多則2%，少則1.5%的稅費減免，對于中端消費群體的吸引力也較大。”郭毅說。

但也有業(yè)內(nèi)人士認為，本次新政對北京樓市的影響甚微。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就指出，對于三四線積極去庫存的城市將起到降成本，活躍市場的作用，但對于一線城市而言，不存在庫存問題，預計后續(xù)的寬松政策也很難覆蓋，因此對于北京市場的心理影響大過實際。

(記者 李捷)