多地開展住房“以舊換新” 聚焦三種模式

多地開展住房“以舊換新” 聚焦三種模式

中國證券報

機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國已有超50城表態(tài)支持住房“以舊換新”，主要包括直接收購用作保障房、通過與中介合作加快舊房出售并購買新房、對相關(guān)購房者發(fā)放契稅補貼三種方式。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前掛牌出售二手房的客戶，不少有改善性換房需求，而賣房難、周期長、折價多等因素成為換房的障礙。推出“以舊換新”政策，可以減少居民換房障礙，推動房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

住房“以舊換新”關(guān)注度高

近期，上海、深圳等城市出臺住房“以舊換新”相關(guān)政策，引發(fā)市場高度關(guān)注。

上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會聯(lián)合倡議，在上海全市發(fā)起商品住房“以舊換新”活動。據(jù)了解，首批參加倡議的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)20余家，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)近10家。首批參加倡議的項目30余個，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉賢、臨港等區(qū)域。

據(jù)了解，上海本次“以舊換新”活動，主要針對計劃出售二手住房并購買新房的居民。購房居民先與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)成購買新房意向，再由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)優(yōu)先推動其舊房交易，舊房成功出售后按約定完成新房交易。參加“以舊換新”活動的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承諾，在一定期限內(nèi)，舊房未成功出售的，購房居民可以無條件“退房退款”；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)承諾，對購房居民的舊房“全城推、優(yōu)先賣”。活動期間，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會倡議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加大優(yōu)惠力度，為“以舊換新”居民提供相應(yīng)的優(yōu)惠；上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會倡議房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，為“以舊換新”居民提供專屬優(yōu)惠服務(wù)。

此前，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會同深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會聯(lián)合發(fā)布通知，面向市區(qū)域內(nèi)所有計劃出售二手商品住房（舊房）并購買新建商品住房（新房）的居民（換房人）開展為期一年的活動。活動流程包括報名與登記、簽署相關(guān)協(xié)議、舊房掛牌出售、新房選購與簽約等。

通知提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)與換房人進(jìn)行面對面溝通，簽署協(xié)議，明確活動細(xì)節(jié)和各方權(quán)益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對換房人意向購買的新房設(shè)定一定期限的“解約保護(hù)期”（建議不少于90天），如舊房未售出的，換房人可無條件解除協(xié)議，無需承擔(dān)違約責(zé)任。參與活動的中介機構(gòu)對換房人舊房進(jìn)行評估，制定掛牌價格，并在各大房地產(chǎn)網(wǎng)站和中介門店進(jìn)行推廣。換房人在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供參與活動的住宅項目中挑選新房，并簽署認(rèn)購合同，鎖定意向房源。

促進(jìn)置換需求釋放

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國已有超50城表態(tài)支持住房“以舊換新”。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，2024年將有更多城市出臺配套政策，進(jìn)一步促進(jìn)置換需求釋放。

從各地推出的“以舊換新”模式看，主要包括收購、幫賣和補貼三種類型。

其中，“收購”主要指的是開發(fā)商或國資平臺收購舊房，售房款用于購買指定新房項目。這種方式是今年以來住房“以舊換新”的主流。“幫賣”指的是房企聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機構(gòu)對舊房優(yōu)先推售，若一定期限內(nèi)舊房售出則按流程購買新房。“補貼”指的是對出售自有住房并購買新建商品住房的個人或家庭給予一定補貼，并成為一些地方政府促進(jìn)住房“以舊換新”的重要舉措。

對于出臺“以舊換新”政策的背景，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前掛牌出售二手房的客戶，不少有改善性換房需求，說明改善性住房需求有很大的擴展空間。同時，賣房難、周期長、折價多等因素成為換房的障礙。推出“以舊換新”政策，可以減少居民換房障礙，推動房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

三方聯(lián)動推行交易新模式

不少地區(qū)推出的“以舊換新”政策包含“收購”“幫賣”“補貼”中的多種形式。

武漢日前發(fā)文推行“賣舊買新”交易新模式。2024年12月31日前，對出售自有住房并在6個月內(nèi)購買新建商品住房，或購買新建商品住房后12個月內(nèi)出售原自有住房的家庭，由購買新建商品住房所在區(qū)財政部門對其出售原自有住房已繳納的增值稅按計稅價格的1％給予補助。組織金融機構(gòu)提供長期低息貸款，支持符合條件的企業(yè)收購置換購房家庭的自有住房，用于市場化租賃住房、保障性租賃住房和拆遷安置住房等。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、購房者三方聯(lián)動，實現(xiàn)舊房“先賣”、新房“優(yōu)買”。各區(qū)可制定“賣舊買新”優(yōu)惠措施支持置換購房家庭購買本轄區(qū)新建商品住房。

此前，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局等六部門聯(lián)合印發(fā)《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》，通過國有保障房運營公司收購和市場化交易兩種方式，推進(jìn)鄭州市內(nèi)八區(qū)有改善性住房需求的群眾安全、高效、快速達(dá)成換房目的。2024年，鄭州計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套。其中，通過鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司收購，在試點階段完成“換房”500套，計劃全年完成5000套；通過市場化自由交易，計劃全年完成5000套。凡是在今年通過“以舊換新”換購新建商品住房的群眾，均可享受契稅補貼30％的優(yōu)惠。

對于“賣舊買新”的具體操作和進(jìn)展，鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴中國證券報記者，目前已經(jīng)有收購的房源，但還在走流程。收購的房源首先需要比較新，另外對房源位置有一定要求。收購后的房源主要用于人才保障房的出租，目前由鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司自持。收購舊房和新房預(yù)定可以同時進(jìn)行。收購的房款會直接交給“以舊換新”對應(yīng)的新房開發(fā)商，不會直接給購房者個人。