“空城”與“地王”并存背后 專訪國土資源部有關負責人

“空城”與“地王”并存背后

——就當前土地市場熱點問題專訪國土資源部有關負責人  

7月28日，國土資源部發布中國土地市場指數（CLI）顯示，在經濟下行壓力明顯情況下，地產景氣指數進入紅燈狀態。經濟“平行”甚至“下行”，何以地產“上行”；一線城市“地王”與三四線城市所謂“空城”何以并存？這是位于上海徐匯區的“徐家匯中心項目”地塊（2013年7月23日攝）。該地塊正式預申請的起始總價達175.26億元。 新華社記者 裴鑫攝 

（新華社記者王立彬）：國土資源部２８日發布中國土地市場指數（ＣＬＩ）顯示，在經濟下行壓力明顯情況下，地產景氣指數進入紅燈狀態。經濟“平行”甚至“下行”，何以地產“上行”；一線城市“地王”與三四線城市所謂“空城”何以并存？就這些問題，國土資源部法律中心主任孫英輝接受了本社記者專訪。

土地市場“紅綠燈”

記者：怎么判斷上半年全國土地市場走勢？

孫英輝：２０１３年上半年，我國經濟運行總體平穩，經濟增速放緩但主要增長指標保持在合理區間。相應的，土地市場呈現供應增速放緩和結構調整加速態勢。二季度ＣＬＩ中地指數回升至３０４點，仍處于綠色正常區間。主要分指數中，市場規模、利用集約、地產景氣均快速上升，出讓價格、供應結構平穩波動。初步計算，上半年地產市場對于ＧＤＰ的貢獻率在１０％左右，拉動ＧＤＰ增長近２個百分點，對穩定經濟增長發揮了積極作用。

但在資源基本國情和生態環境等因素約束下，只有將土地市場這種利好效應轉變為經濟內涵式發展的長期效應，才能確保宏觀經濟發展的穩定性和持續性。土地市場總體上是“綠燈”、地產景氣變為“紅燈”，既包含了宏觀經濟企穩并適當回升的可能性，也隱藏著房地產市場強力反彈的嚴峻挑戰。

記者：地產景氣指數為什么會率先進入“紅燈區”？

孫英輝：二季度地產景氣指數環比上升２９．５％，同比上升１１．４％，沖高至６００點。從成分指標看，消除價格因素后新增信貸規模、商品房銷售面積、地產股價指數等３項指標環比分別下滑２１．８％、８．７％和８％，但房地產業投資總額則環比上升９１．４％、同比增長２３．８％，直接拉高了地產景氣指數。

國家統計局數據顯示，上半年我國ＣＰＩ同比上漲２．４％，ＰＰＩ小幅回落，同比下降１．７％，ＧＤＰ增速回落至７％平臺，但上半年全國房地產開發投資３６８２８億元，同比實際增長２０．３％；其中住宅投資增長２０．８％。在大部分宏觀經濟數據出現回落情況下，房地產增速進一步加快，也說明現階段房地產市場發展仍然是推動土地市場的內生動力，拉動經濟增長的作用未明顯改變。

“空城”與“地王”對峙背后

記者：怎么看異常交易頻發，高溢價與退地現象并存？

孫英輝：用媒體語言，所謂“空城”“鬼城”與“天價地”“地王”并存，拋開具體案例個別性差異不論，從市場預警來看，最明顯的就是上半年地產開發商開始從二、三線城市向一線城市“回歸”。

上半年，重點房地產企業拿地呈量價齊升態勢，布局持續快速向一線城市轉移。在市場景氣不斷回升的背景下，重點房企住房銷售回款迅速增加，“一線供給不足和三四線供應過量”市場分化異常特征更加明顯。上半年綜合排名前１５家重點房企競得房地產用地２４６７．１８公頃，同比增加３７％；應支付土地出讓價款１２１７億元，平均購地成本５１５６元／平方米。

記者：受行政打壓資本“回潮”了？

孫英輝：二季度市場規模、供應結構、利用集約和地產景氣等分指數均大幅上揚，土地市場需求呈進一步擴大態勢；地產景氣分指數環比上升２９．５％，同比上升１１．４％，顯示出在房地產調控政策持續作用下，以行政手段為主的調控政策效應不斷消減，市場反彈壓力逐漸增大。異常交易頻發，高溢價與退地現象并存，表明市場微觀管制手段乏力。大家都跑，就是“空城”；大家都追，就有“地王”。

“空城”“鬼城”是“只要土地城鎮化、沒有人口城鎮化”的極端現象。土地市場發展要與新型城鎮化進程相協調，土地供應要與產業集聚、人口流動、公共服務布局相銜接。防止土地城鎮化快于人口城鎮化，要嚴格控制新增建設用地，充分考慮城市群與大中小城市銜接，優化土地利用空間布局，使得土地供應與城鎮化戰略相匹配。

重構新型城鎮化下的土地調控體系

記者：ＣＬＩ中地指數推出時正值全球金融危機，當時您就提出行政劃撥增多有負面因素，現在怎么看？

孫英輝：從ＣＬＩ出讓價格指數看，經過２００９年以來的快速上漲后開始波動趨穩，但這是以行政手段為主調控的結果，市場機制作用尚不充分。土地行政配置，不利于提高效率、產業升級。要逐步發揮市場機制作用，宏觀上穩總量保發展，中觀上調結構轉方式，微觀上推改革促集約，逐步建立與“經濟增速放緩、結構調整加速”新的經濟發展模式相適應的土地調控政策體系。

記者：數據有沒有好苗頭？

孫英輝：我國以調整結構轉變發展方式的路徑，在土地市場上已有所反應，供應總量保持穩中微增態勢，供地結構持續調整，基礎設施用地負增長，工礦用地增速處于較低水平。扣除房地產用地“補倉”效應，經濟對土地投入的高依賴性開始變化。

年初，中央將今年ＧＤＰ增長預期調低至７．５％，但仍有２０余省份確定１０％以上。從上半年土地供應情況看，并未出現以高投資促成高增長的模式。在土地供應總量平穩前提下，全國有２３個省份用地總量保持增長，且多數為中西部地區，經濟結構調整與土地資源匹配程度進一步提高。

對地方政府“開新途、堵老路”

記者：在新的土地調控體系中，地方政府處于什么位置？

孫英輝：年初國資委調查報告顯示當前平臺融資規模達到１３萬億元，２０１３年預計到期債務總額約３萬億元，已占地方財政收入的５０％以上。從前５個月地方財政收支來看，扣除中央轉移支付，部分省份已出現收不抵支情況。地方政府大規模集中推出土地和利用土地大量融資，積累財政金融風險，加大了房地產調控難度。

記者：地方既“天價賣地”又“低價出讓”怎么看？

孫英輝：現行財稅體制下，中央和地方“財權”和“事權”不盡匹配，地方缺乏建設性財政資金，要實現工業化和城鎮化加速發展，一方面依靠經營性用地出讓取得的資金輸血；另一方面以低地價出讓、短期稅收返還等形式供應工業用地，吸引外來投資，增加就業和稅收。

“十一五”期間，工業用地出讓平均價格在２００元／平方米左右，變化幅度在４％以內，房地產用地出讓均價則由工業用地的６倍上升到８．７倍以上。對此一方面要正視土地出讓、土地融資“涉地收入”對地方發展的貢獻，另一方面要逐步改革現有土地出讓和土地財稅管理體制，探索實行租讓結合的工業用地供應制度和國有土地收益基金，同時建立強化風險防范機制，減少違法違規抵押。（完）