營改增新政：房企應(yīng)稅銷售額可扣除土地出讓金

營改增新政：房企應(yīng)稅銷售額可扣除土地出讓金

隨著3月24日營改增具體方案的公布，減稅利好一一面世。方案規(guī)定房地產(chǎn)項目扣除土地出讓金后的余額為銷售額。專家稱，扣除土地出讓金意味著房地產(chǎn)企業(yè)繳納增值稅的稅基減少，因此房企需要繳納的增值稅消項稅減少。業(yè)內(nèi)稱土地出讓金占房企成本近四成，政策的出臺有利于降低房企稅負，釋放營改增紅利。

上述利好出自財政部網(wǎng)站3月24日公布的《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，《通知》稱，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。《通知》還明確，扣除的政府性基金、行政事業(yè)性收費或者向政府支付的土地價款，以省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)為合法有效憑證。（房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。）

財政部相關(guān)司人士表示，土地問題當(dāng)然是我們這次營改增要很慎重對待的問題，因為它后面直接影響就是房價。土地出讓收入我們會做妥善處理，后續(xù)環(huán)節(jié)抵扣盡量完整。此次政策出臺后，我們對土地出讓金的處理更便捷，對房地產(chǎn)業(yè)是一項利好。

中國財政科學(xué)研究院院長劉尚希告訴《經(jīng)濟參考報》記者，土地出讓金占房地產(chǎn)企業(yè)的成本比較高，本來房地產(chǎn)企業(yè)要交的消項稅要包括土地出讓價款的部分，現(xiàn)在政策規(guī)定扣除之后，企業(yè)的稅基變小，要交的稅就會降低。

安永會計師事務(wù)所間接稅合伙人梁因樂接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，此次文件規(guī)定銷售額是扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額，并不是向此前業(yè)內(nèi)猜測的將土地出讓金納入進項稅抵扣。兩種方式有很多方面不同，不過對企業(yè)來說，從結(jié)果看是一樣的。

梁因樂稱，我國采取一個全球獨有的方法，可以讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地出讓金在不納入進項稅抵扣的情況下，享受到和有進項稅抵扣類似的待遇。

原中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一表示，為企業(yè)減負是此次營業(yè)稅改增值稅的目標，因此，此次規(guī)定房地產(chǎn)業(yè)成本中占比最重的土地出讓金可以在銷售額中扣除，從計稅額度來看，會有一定的減少，這也將減少企業(yè)的負擔(dān)。

帝海投資控股集團有限公司李曉明表示，目前土地出讓金成本占比在30%到40%，一線城市所占比例會更高，因此，土地出讓金可以在銷售額中扣除，將大大減少企業(yè)的稅費負擔(dān)水平。但他同時指出，納入后對企業(yè)利潤并不會造成太大影響。“土地稅費中所占比例最高的是土地增值稅，而增值稅的征收則是按獲利增值比例階梯征收，所以成本下降后，整體計算將重新出現(xiàn)一個平衡點，房價也將有一定的調(diào)整。”

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員張斌則認為，目前政策剛剛下發(fā)，也還沒有具體的執(zhí)行細則，后期的執(zhí)行與抵扣空間仍難以界定，實際操作層面上還存在一些具體問題有待明確。

此次營改增試點對個人購二手房方面也有了明確的規(guī)定。對于非一線城市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

對于北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。