多股力量加速搶灘物流地產 專家稱需防范泡沫

多股力量加速搶灘物流地產物流地產正被多股力量“圍獵”。

萬科近日發布了8月份銷售及近期新增項目情況簡報。簡報稱，8月份萬科新增物流地產項目5個，分別位于廣州、寧波、昆明、杭州、蘇州。

除萬科外，房企、電商、金融機構等多股力量都在加快搶灘物流地產。專家指出，大體量資本的進入必然加劇物流地產的競爭；與此同時，也給投資方帶來了許多挑戰和隱患。

資本“圍獵”物流地產

萬科在物流地產方面早有布局。2015年，萬科成立了萬科物流地產發展有限公司，專門進行物流地產開發。2016年，萬科物流地產獲得了18個物流地產項目，總建筑面積約147萬平方米。而根據計劃，今年將再增加150萬平方米的物流地產項目。

事實上，多股力量正在加緊布局物流地產市場。據了解，除萬科外，綠地、越秀等房企均將物流地產作為業務拓展的方向；京東、阿里等電商早已涉足物流地產領域；而作為金融機構的代表，平安也在積極搶灘物流地產市場。

美國調查機構世邦魏理仕發布的《2017年亞太區投資者意向調查》顯示，有61%的投資者考慮直接投資物業以獲得更高回報，同時物流地產板塊也受到更多投資者青睞。

西南證券分析師表示，物流地產不同于一般的產業或科創園區，核心客戶需求和網絡化布局的內在需求驅動力較強，其運營管理能力比開發能力更為重要，甚至決定了物流開發商的發展規模以及整體收益。由于中國的定制和高標倉儲設施嚴重不足，而電商和消費需求在持續增長，物流地產的發展空間不可限量。

戴德梁行發布的報告也稱，過去10年間，中國物流地產市場迎來爆發式增長，整體市場規模從2005年的不足人民幣3億元增長到2016年的超過100億元。

然而，強勁的市場需求之下是巨大的供應缺口。戴德梁行的報告預計，至2020年，電子商務、消費品、物流服務和工業對高標準倉庫的需求將達到1.4億平方米至2.1億平方米，而屆時供應量或只有5600萬平方米至6600萬平方米，供應缺口超過1億平方米。在相當長的一段時期內，中國物流地產市場將維持供不應求的態勢。

普通地產業務難度加大

業內人士指出，物流地產包括物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等。相比地產開發，物流地產具有土地價格較低、政策支持多等優勢，同時擁有土地增值、租金回報、服務費用等未來收益空間，因而成為房企爭相布局的戰場。

廣發證券認為，從投資回報率來看，高標物流倉儲設施的收益率明顯高于其他商業類地產，目前我國一線城市的物流地產收益率在6.5%至7%之間，而寫字樓及購物中心的收益率只有4%至5.5%。分城市來看，盡管部分二線及環一線的衛星城市物流地產的絕對租金水平低于一線城市，但考慮到其土地成本也相對較低，從收益率角度來看，供需格局較好的二線及環一線的衛星城市物流地產的回報率也較高。

中國社會科學院城市發展與環境研究所城市經濟研究室主任李恩平告訴《經濟參考報》記者，物流地產之所以獲得資本青睞，有兩方面的原因：一方面，近幾年普通房地產市場特別是住宅市場存在明顯泡沫，房企出于避險需要急于尋找新的發展方向。同時，國家加大了房地產調控力度，使得普通房地產經營開發難度增加；另一方面，隨著經濟快速增長，物流地產需求大增，特別是最近幾年網購的迅猛發展，讓物流的集聚規模和集聚方式均要求大變革，一些原來由商業企業經營的店面、門鋪需求大減，而倉儲及倉儲現代化調配的需求大增。

清華大學互聯網產業研究院副院長劉大成認為，目前地產投資出現兩大趨勢：一是用房地產杠桿撬動資本，在海外大肆投資文化、體育、娛樂和旅游業等疑似轉移資產的行為，已經被嚴控及嚴打；二是近年來PPP(政府和社會資本合作)大行其道，而物流園區投資回報期雖長但回報穩定，適合風險厭惡型投資。因此，資本青睞物流地產成為一種必然。此外，國家出臺了一系列推動物流業發展的激勵政策，作為物流業降本增效最易實現的多式聯運和物流園區建設，自然成為各地政府爭相發展和支持的項目。

需防范泡沫切勿一哄而上

不過，專家也認為，物流地產的發展并不像看上去那么美。物流項目屬于周期長、投資回報慢的重資產運營，規劃與運營物業產業鏈生態，將占用開發商較大的精力與資金，這對開發商而言，將是一大考驗。

中國指數研究院前不久發布的報告顯示，前些年，物流地產在發展過程中普遍存在同質化情況，而近來土地成本提升較快，但物流地產的投資回收期通常在15年以上，這為其開發建設完之后的招商、運營等專業化運作帶來挑戰。由此可見，中國物流地產的規模化時期已過，當前市場有效供給不足，高端物流市場存在發展空間，在新的發展格局中，物流地產將面臨結構化發展機遇。

劉大成分析認為，對于投資方而言，發展物流地產將面臨三重挑戰。首先是物流地產投資回報期較長，收益更多依賴物流地產的運營能力。物流地產龍頭普洛斯之所以能在短周期內回收投資的主要原因，一方面是因為普洛斯具有覆蓋全球的物流配送基礎設施和面向客戶的“一站式服務”；另一方面則是由于在規劃之初，普洛斯就與電商、制造業巨頭和第三方物流企業達成長期租賃協議，保證了穩定而持久的投資回報。其次，物流地產的成功運營，要么有本地區域化產業生態鏈的支持，要么有橫向網絡化平臺的支撐，或者有第四方物流管理運營公司的市場分撥，這樣才能在未來以網絡化物流為競爭標志的罅隙市場中獲取競爭優勢而維持生存、贏取利潤。第三，只有實現土地溢價、物流規模及范圍溢價、物流增值服務溢價，才能讓物流地產真正實現可持續快速增長。

而在李恩平看來，物流地產面臨的挑戰和隱患主要還是防范泡沫。物流地產的主要特點是物業經營，客戶主要是物流企業，很難像住宅市場那樣存在很大的投機性需求。因此，對開發企業來說，應該做好每個項目的調研和可行性研究，比如所在區域物流市場規模和市場類型、已有的物流地產規模和使用情況以及所選項目是否具有較佳的地理區位等，只有具有區位優勢的項目才可能真正集聚物流企業。

“只有真正符合市場需要的物流地產項目才能去開發，千萬不可一哄而上。”李恩平說。