政府采購(gòu)物業(yè)管理應(yīng)與法俱進(jìn)

政府采購(gòu)物業(yè)管理應(yīng)與法俱進(jìn)

■ 明譚

《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》已正式發(fā)布，其中多處提及物業(yè)領(lǐng)域相關(guān)內(nèi)容。如要加快發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)、加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)監(jiān)管、改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量等。由于《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“民法典”）今年起實(shí)施以及物業(yè)管理相關(guān)規(guī)范性文件的修訂，使得政府采購(gòu)物業(yè)服務(wù)需要在若干環(huán)節(jié)的做法上與時(shí)俱進(jìn)。

采購(gòu)人的物業(yè)服務(wù)合同適用民法典

民法典中的物業(yè)服務(wù)合同章節(jié)規(guī)范了業(yè)主（含業(yè)主委員會(huì)）與物業(yè)服務(wù)人之間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為，民法典主要規(guī)范的是一般住戶(hù)業(yè)主，采購(gòu)人只能參照適用相關(guān)法律條款。對(duì)于此觀點(diǎn)，筆者有異議。

按照國(guó)務(wù)院發(fā)布的物業(yè)管理?xiàng)l例第六條的定義，房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。那么政府機(jī)關(guān)事業(yè)單位的辦公用房等物業(yè)資產(chǎn)所有權(quán)人是誰(shuí)呢？按照中辦、國(guó)辦印發(fā)的《黨政機(jī)關(guān)辦公用房管理辦法》，黨政機(jī)關(guān)辦公用房的房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，統(tǒng)一登記至本級(jí)機(jī)關(guān)事務(wù)管理部門(mén)名下。此辦法中提到的黨政機(jī)關(guān)，除了一般意義上的機(jī)關(guān)，還囊括了人民團(tuán)體和參公事業(yè)單位。辦法中提到的辦公用房，概念上也包括了黨政機(jī)關(guān)占有、使用或者可以確認(rèn)屬于機(jī)關(guān)資產(chǎn)的，為保障黨政機(jī)關(guān)正常運(yùn)行需要設(shè)置的基本工作場(chǎng)所，包括辦公室、服務(wù)用房、設(shè)備用房和附屬用房。因此，一般來(lái)說(shuō)，黨政機(jī)關(guān)辦公用房的業(yè)主就是本級(jí)的機(jī)關(guān)事務(wù)管理局。至于辦法中沒(méi)有涉及到的公益一類(lèi)、二類(lèi)的事業(yè)單位的辦公用房，要么是使用了黨政機(jī)關(guān)的用房，業(yè)主仍為本級(jí)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局；要么是獨(dú)立有屬于自己的辦公用房，業(yè)主就是單位自身。從采購(gòu)人這個(gè)整體角度看，其建筑物及其附屬設(shè)施（含辦公室、服務(wù)用房、設(shè)備用房和附屬用房）的業(yè)主要么是機(jī)關(guān)事務(wù)管理局，要么是使用單位自身。這兩者均符合物業(yè)管理?xiàng)l例第六條中對(duì)業(yè)主的定義。因此，采購(gòu)人的辦公用房等物業(yè)資產(chǎn)受民法典的約束。鑒于民法典還規(guī)定，國(guó)家機(jī)關(guān)和事業(yè)單位對(duì)其直接支配的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定處分的權(quán)利。采購(gòu)人自主采購(gòu)物業(yè)服務(wù)的行為，也是受法律保護(hù)的。因此，采購(gòu)人的物業(yè)服務(wù)合同，顯然也適用民法典。

采購(gòu)人應(yīng)依照民法典進(jìn)一步完善采購(gòu)合同范本

民法典中首次將物業(yè)合同列入典型合同之中，明確了物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)為書(shū)面形式，并確定了其主要內(nèi)容。合同主要內(nèi)容一般包括服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)人公開(kāi)作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，構(gòu)成物業(yè)服務(wù)合同的組成部分，對(duì)物業(yè)服務(wù)人具有法律上的約束力。因此，采購(gòu)人有必要在采購(gòu)文件中更新物業(yè)合同范本，及時(shí)將日常實(shí)務(wù)操作中容易忽視而民法典又予以規(guī)范的相關(guān)要點(diǎn)納入文本，以便明確采購(gòu)人與物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商的權(quán)利義務(wù)，更好維護(hù)各自的合法權(quán)益。從物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商履行義務(wù)角度來(lái)看，采購(gòu)文件的合同范本可增加以下三方面內(nèi)容：第一，不得將物業(yè)服務(wù)整體轉(zhuǎn)委托。民法典第九百四十一條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的，應(yīng)當(dāng)就該部分專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)向業(yè)主負(fù)責(zé)。物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)分解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。采購(gòu)人應(yīng)當(dāng)確切將此條列入合同范本中，確定懲處措施，明示供應(yīng)商必須遵守。第二，履行信息公開(kāi)義務(wù)。民法典第九百四十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開(kāi)并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。這是以往物業(yè)服務(wù)中供應(yīng)商比較欠缺的一部分，建議采購(gòu)人應(yīng)著重在合同中予以約定。第三，終止服務(wù)后的配合移交義務(wù)。民法典第九百四十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。這一條款對(duì)于實(shí)踐中很多物業(yè)服務(wù)終止時(shí)產(chǎn)生的移交糾紛，應(yīng)當(dāng)在合同文本中得到體現(xiàn)。

各方應(yīng)多措并舉提高物業(yè)服務(wù)采購(gòu)質(zhì)效

一是按照《黨政機(jī)關(guān)辦公用房管理辦法》要求，具備條件的地方要逐步推進(jìn)政府購(gòu)買(mǎi)統(tǒng)一物業(yè)管理服務(wù)。機(jī)關(guān)事務(wù)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)，按照經(jīng)濟(jì)、適度的原則，制定本級(jí)黨政機(jī)關(guān)辦公用房物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用定額。

二是盡量明確采購(gòu)需求。例如有些地方已經(jīng)開(kāi)始形成物業(yè)服務(wù)需求表格，敦促采購(gòu)人從物業(yè)服務(wù)總?cè)藬?shù)、各崗位人員數(shù)量、相關(guān)崗位工作職責(zé)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、上崗資格證書(shū)要求、是否提供服裝和物業(yè)用房等方面，細(xì)化采購(gòu)需求。各地可以結(jié)合實(shí)際，加快推廣已有的物業(yè)服務(wù)采購(gòu)需求好做法，形成合力。

三是加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng)，加大對(duì)物業(yè)服務(wù)人的懲處力度。由于部分地方物業(yè)主管部門(mén)已經(jīng)開(kāi)始對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理實(shí)行信用等級(jí)評(píng)價(jià)，采購(gòu)人應(yīng)與物業(yè)主管部門(mén)加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，互相及時(shí)通報(bào)物業(yè)服務(wù)人履行合同情況，為采購(gòu)人開(kāi)展選聘、續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等提供參考。同時(shí)也促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，為一般業(yè)主選用物業(yè)服務(wù)提供參考。尤其是要積極受理舉報(bào)信息，嚴(yán)厲打擊物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體轉(zhuǎn)委托行為。

四是將物業(yè)服務(wù)招標(biāo)整體納入公共資源交易平臺(tái)。各地物業(yè)主管部門(mén)已紛紛出臺(tái)物業(yè)服務(wù)招標(biāo)管理辦法，將物業(yè)服務(wù)招標(biāo)納入公共資源交易平臺(tái)，有利于大眾更好監(jiān)督相關(guān)制度的執(zhí)行。

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